Din advokat ringer og siger, at handlen er gået i stå. Ikke fordi papirerne var forkerte, men fordi de tre thailandske aktionærer i selskabet, der skal købe villaen til dig, bor i tre forskellige provinser, ingen af dem har indberettet indkomst, og selskabet har 2 millioner THB i registreret kapital men skal købe en grund til 25 millioner. For fem år siden var det slet ikke noget, sagsbehandleren spurgte om. I dag bliver det krydstjekket direkte mod Department of Business Developments database, og handlen bliver ofte simpelthen ikke registreret.
Det er den virkelighed, der møder danske købere i Phuket og resten af Thailand i 2026. Der er ikke sket nogen liberalisering af udlændinges ejendomsret. Det, der er sket, er, at staten er begyndt at håndhæve regler, der faktisk altid har stået i lovgivningen.
Kan udlændinge overhovedet eje ejendom i Thailand i 2026?
Det direkte og lovlige svar er: kun som freehold-ejerskab af en kondominium-enhed inden for den udenlandske kvote på 49 procent af bygningens samlede etageareal. Alt andet kræver enten en særlig tilladelse eller en ærlig anerkendelse af, at man køber en lejekontrakt, ikke ejendomsret.
Danske købere, der forestiller sig en villa med egen grund i eget navn, må derfor tænke i to spor: leasehold med en tidshorisont på 30 år, eller en ægte thailandsk virksomhed, hvis man reelt driver forretning i landet. Der findes stort set ikke en tredje vej for en almindelig privat køber.
Hvad er 49%-reglen for kondominium-kvoten, og hvordan tjekker man den?
Kvoten regnes ud fra kvadratmeter, ikke antal enheder. Foreign quota på 49% gælder det samlede etageareal for alle enheder i bygningen, og den bekræftes med et certifikat fra kondominiets juridiske person (bestyrelsen/administrationen), før landkontoret registrerer handlen.
Det praktiske problem er, at kvoten fyldes op ujævnt. I populære projekter omkring Rawai eller Bang Tao kan kvoten være helt opbrugt, uanset hvad sælgeren påstår. Det eneste, der reelt beskytter en dansk køber her, er at bede om et opdateret kvote-certifikat for den konkrete enhed, inden man betaler depositum, og gerne kombinere det med en besigtigelsestur. Landkontoret arbejder kun på hverdage, og én dag er sjældent nok til at lukke en handel, så det er værd at planlægge rejsen med lidt luft i kalenderen.
Hvorfor virker det thailandske selskab ikke længere som smuthul?
I årtier var opskriften enkel: et thailandsk selskab med 51% lokale aktionærer kunne juridisk eje grund, mens udlændingen i praksis kontrollerede det. På papiret var intet forkert; selskabet var thailandsk registreret. I virkeligheden indbetalte de thailandske aktionærer sjældent en eneste baht, deltog ikke i driften og underskrev blot blanke aktieoverdragelsesformularer.
Det er præcis dette gab mellem form og substans, myndighederne nu er trænet til at fange. Siden 2025 udveksler Land Department og Department of Business Development data for at verificere, hvor kapitalen bag thailandske aktionærer i grundejende selskaber faktisk kommer fra. Ser sagsbehandleren et selskab med lav registreret kapital, aktionærer uden indkomstopgørelser og de samme personer opført på tyve andre selskaber, stiller de ikke flere spørgsmål. De afviser eller undersøger.
En ordre fra Department of Business Development, DBD Order No. 1/2026, satte gang i en massegennemgang af over 46.000 selskaber med udenlandsk deltagelse fra april 2026, med skærpede straffe og mulighed for tvangslikvidation af strukturer, der viser sig at være nominee-arrangementer.
Hvad er straffen for nominee-ejerskab?
Nominee-ejerskab er en strafbar handling under Foreign Business Act. Straffen er en bøde på 100.000 til 1 million THB og op til tre års fængsel, og ansvaret gælder også den thailandske stråmandsaktionær, ikke kun udlændingen bag strukturen. Det er en vigtig detalje, mange danske købere overser: den thailandske part risikerer selv at komme i klemme, hvilket i praksis gør det sværere at finde villige stråmænd fremover.
Findes der lovlige undtagelser for udlændinge, der vil eje grund direkte?
De eksisterer, men de er få og smalle. Land Code tillader som udgangspunkt ikke udlændinge at eje grund i eget navn. Undtagelserne er visse arvesager samt Section 96 bis, som giver mulighed for op til 1 rai grund til boligformål ved en investering på mindst 40 millioner THB i godkendte aktiver samt godkendelse fra Ministry of Interior. I praksis er der givet meget få af disse godkendelser gennem årene, så det er ikke en realistisk plan B for de fleste.
Er en 90-års lejekontrakt reel, eller er det marketing?
Her ligger en af de mest udbredte misforståelser blandt udenlandske købere: den såkaldte '30+30+30'-struktur. Sælgere af leasehold-villaer markedsfører den som halvfems år ejerskab. Men den registrerbare lejeperiode er 30 år, og kun de første 30 år bliver faktisk indført i tingbogen hos landkontoret. Løftet om forlængelse er en personlig forpligtelse fra den nuværende jordejer over for den specifikke lejer, og thailandsk retspraksis har flere gange behandlet sådanne forlængelser som en personlig kontraktret, der ikke automatisk følger med, hvis grunden sælges til en ny ejer.
Så længe udvikleren er i drift og holder på sit rygte, fungerer det fint i praksis. Den virkelige test kommer ved år 31, og markedet har reelt ingen statistik på, hvordan den test går, fordi feriehus-leaseholds af den alder stadig er sjældne i Thailand.
Hvordan skal pengene overføres for at registrere et køb lovligt?
For at registrere freehold skal midlerne overføres fra udlandet. Pengene skal ankomme i udenlandsk valuta, og for beløb på 50.000 amerikanske dollar eller mere udsteder banken en Foreign Exchange Transaction-formular (FET). Uden denne formular vil landkontoret ikke behandle registreringen af ejerskab i udenlandsk navn. Det er værd at nævne dette til sin bank i Danmark, allerede før pengene sendes, så beløbet og formålet er korrekt angivet fra start.
Så hvad bør en dansk køber konkret gøre?
Her er vores vurdering, og den skal læses som netop det, en vurdering, ikke en garanti: en køber med et budget under 30-40 millioner THB bør i 2026 slet ikke overveje en thailandsk selskabsstruktur til et privat boligkøb. Risikoen er ikke, at inspektører dukker op i morgen. Risikoen er, at når det er tid til videresalg, vil en køber med en kompetent advokat simpelthen afvise at indgå i sådan en handel, og aktivet mister likviditet lang tid før det mister lovlighed.
Der er én rimelig undtagelse fra denne anbefaling: hvis man driver en reel thailandsk virksomhed med ægte omsætning, medarbejdere og partnere, der investerer deres egne penge, er det at holde grund gennem det selskab ikke et smuthul, det er almindelig virksomhedspraksis.
Den omvendte side af historien fortjener også plads: opstramningen går efter det gråzonede, ikke det gennemsigtige. Et kondominium-freehold købt med penge overført fra udlandet og en gyldig FET-formular i hånden er ikke blevet en dag sværere at registrere de sidste to år. Tværtimod bliver andetsalgsmarkedet for enheder inden for den udenlandske kvote mere forudsigeligt, netop fordi de lovlige alternativer for en udlænding bliver færre.
Det enkle skridt, der sparer mest stress, kommer før noget skrives under: bed om et opdateret certifikat fra kondominiets juridiske person, der bekræfter den resterende udenlandske kvote i kvadratmeter, og bekræft, at netop den enhed man vil købe, falder inden for kvoten. Kombiner det med at strukturere betalingen, så valutaen ankommer fra udlandet med korrekt formål angivet. De to skridt lukker de fleste af de risici, der får handler til at bryde sammen på landkontoret.
Hos Bolig Thailand ser vi ofte danske købere, der først opdager disse regler, når advokaten stopper handlen, ikke før. Det er billigere at spørge for tidligt end for sent.
Bliver reglerne lempet igen, eller skal man planlægge efter dem, som de er nu?
I 2024 pegede alt i en anden retning. Regeringen havde bedt de relevante ministerier undersøge to forslag: at forlænge den maksimale lejeperiode til 99 år og hæve den udenlandske kvote i kondominier til 75%. Det internationale købermiljø i Phuket talte om stort set intet andet i månedsvis. I 2026 er ingen af de to forslag blevet til lov. Debatten kørte ind i politisk modstand, og argumentet om at 'sælge landet' viste sig stærkere end argumentet om at tiltrække kapital.
I stedet for at udvide rettighederne gjorde regeringen noget billigere og hurtigere: den begyndte at kontrollere, om de rettigheder, der allerede findes, bliver respekteret. Købere bør planlægge efter de regler, der gælder nu, ikke efter forslag, der har ligget på bordet siden 2024.
Kilde: DBD Order No. 1/2026, citeret via aiproperty-phuket.com