En dansk køber, der havde skrevet under på en villa i Kamala, ventede i tre uger på en underskrift på en hotellicens. Den 25. maj 2026 gik det op for hende, at der slet ikke var nogen til at skrive under: distriktscheferne i alle tre distrikter på Phuket var samtidig blevet forflyttet til Bangkok.
Svaret, kort fortalt: en ordre fra det thailandske indenrigsministeriums provinsforvaltning (Department of Provincial Administration), dateret 20. maj 2026, forflyttede fem provinsembedsmænd midlertidigt i perioden 25. maj til 24. juni 2026, med henvisning til paragraf 32 i den thailandske forvaltningslov fra 1991 (State Administration Act B.E. 2534). Det er en standardprocedure under en intern undersøgelse, ikke en afskedigelse og ikke en strafferetlig sag.
Hvis du er i gang med at overtage en færdig lejlighed med chanote-skøde, kan du roligt læse videre uden bekymring, for den del af systemet er slet ikke berørt.
Hvem er sendt væk, og hvor længe?
Fem navngivne poster er ramt: den viceguvernør, der har ansvar for administrative forhold, distriktscheferne (nai amphur) i Muang Phuket, Thalang og Kathu, samt lederen af provinsens kontor for katastrofeforebyggelse. Alle fem er forflyttet i 30 dage, fra 25. maj til 24. juni 2026, med den formulerede begrundelse, at det skal sikre objektivitet under undersøgelsen. Ordlyden i selve dokumentet fastslår ikke skyld, det er vigtigt at holde fast i, uanset hvad man læser i lokale medier.
Baggrunden er bredere end de fem navne. Den thailandske regering har allerede beordret undersøgelser af embedsmænd på Phuket og i Surat Thani for mulige forbindelser til nominee-selskaber (thailandske stråmandsselskaber, der reelt kontrolleres af udlændinge) og ulovlig jordaktivitet. Sideløbende har en gennemgang af omkring 360 BOI-godkendte selskaber (selskaber med investeringsfremmegodkendelse fra Board of Investment) på Phuket vist, at kun 8 af dem reelt matchede den forretningsplan, de var godkendt på.
Rammer det min lejlighedshandel?
Nej, ikke hvis vi taler om en registreret condominium med chanote-skøde. Ejendomsregistret (Land Department) er en helt separat myndighed, og den kører upåvirket. Standardregistreringen tager stadig omkring én arbejdsdag, når hele dokumentpakken og valutaformularen (Foreign Exchange Transaction Form, krævet fra USD 50.000) er i orden. Er dit budget under 6 millioner THB, og kigger du på den udenlandske kvote (49% af et byggeris sælgbare areal) i et færdigt projekt, er denne sag simpelthen ikke din bekymring.
Det, der derimod er ramt direkte, er hele den distriktsbaserede sagsgang: hotellicenser under hotelloven fra 2004, husregistreringsbøger (house registration book) og gule hæfter til udlændinge (yellow book), samt distriktets godkendelser og inspektioner af bakkebyggeri.
Hvad med en villa, jeg vil leje ud kortvarigt?
Her skal du være vagtsom. Hotellicenser under Hotel Act 2004 udstedes af distriktsregistratoren, og cheferne i alle tre af øens distrikter er væk i en hel måned. Sælgere, der lover 'en licens om et par uger', lover noget, de reelt ikke har kontrol over lige nu. Kræv enten et allerede udstedt licensnummer, eller knyt din sidste betaling til, at licensen faktisk er bekræftet udstedt, ikke til et løfte om at den er på vej.
Er bakkebyggeri særligt risikabelt lige nu?
Det, at chefen for katastrofeforebyggelseskontoret er blandt de fem forflyttede, er ikke tilfældigt. Godkendelseshistorikken for bakkebyggeri er under gennemgang. Efter jordskredet i Karon i august 2024, som kostede 13 mennesker livet, blev tilsynet med bygninger på bakker på Phuket strammet, med provinsregler, der begrænser byggeri over 80 meters højde og på stejle skråninger. Et projekt, der har fået sine tilladelser 'uformelt', risikerer mere end forsinkelser, det risikerer sin eksistens.
Ejer du allerede en udlejningsejendom, bør du tjekke, hvem licensen står registreret i navnet på, og om den udløber i de kommende måneder. Fornyelser i juni vil gå langsommere end normalt.
Overblik: hvad er påvirket, og hvad skal du gøre?
| Dokument eller procedure | Udstedes af | Påvirket af forflytningen | Din handling |
|---|---|---|---|
| Skødeoverdragelse (condominium) | Phuket Land Office | Nej | Fortsæt som normalt |
| Lejekontrakt over 3 år (registrering) | Phuket Land Office | Nej | Registrer uden at vente |
| Hotellicens | Distriktsregistrator (amphur) | Ja | Knyt betaling til bekræftet udstedelse |
| Husbog og gult hæfte | Distriktskontor | Ja | Beregn 4-8 uger i stedet for 2-3 |
| Byggetilladelse (Or.1) | Kommune eller OrBorTor | Delvist | Bekræft ægtheden i registret |
| Bakke- og miljøgodkendelser (EIA) | Provins og relevante myndigheder | Ja | Vent med handlen til efter gennemgangen |
Kommer priserne til at falde på grund af undersøgelsen?
Det er den udbredte forventning, men den holder sjældent. Data fra tidligere antikorruptionskampagner på Phuket viser, at det er byggeriers færdiggørelsestidspunkter, der bliver forsinket, ikke videresalgspriser, der falder, udbuddet i de mest efterspurgte områder strammede sig faktisk hurtigere end efterspørgslen. At vente på en 'skandalerabat' er en misforståelse: rabatter kommer fra udviklere med dokumentationsproblemer, og køber du rabatten, køber du også deres problemer.
Dette er min holdning, og den gælder ikke, hvis du har en fuld dokumentpakke med tilladelser dateret før maj 2026: fortsæt med chanote-handler i registrerede projekter, men sæt handler med Nor Sor 3 Gor-skøder eller villaer over 80 meters højde på pause, til en tilbagevendt eller nyudpeget embedsmand har underskrevet. Det forventes at ske ved udgangen af juni.
Hvilke fejl bør jeg undgå som køber lige nu?
Den første fejl er at tro, at en sælgers tilladelser er i orden, bare fordi de 'har gode forbindelser'. Det er let at tjekke: ring til kommunen med byggetilladelsens nummer, og sammenhold det med det faktisk opførte areal på stedet.
Den anden fælde handler om skødetyper. Sor Por Kor 4-01-jord kan slet ikke sælges eller udlejes til en udlænding, og Nor Sor 3 Gor kræver en separat grænseverifikation. Bed om en aktuel udskrift fra Land Office dateret til selve handlen, ikke en kopi, sælgeren selv har fremskaffet.
Den tredje risiko er nominee-strukturer, altså thailandske selskaber med stråmandsaktionærer. Det er præcis den type struktur, der bliver granskes hårdest i undersøgelser af 'indflydelsesrige grupper', hvilket understreges af, at kun 8 ud af omkring 360 gennemgåede BOI-selskaber på Phuket reelt matchede deres godkendte forretningsaktivitet. Den sikrere vej er et 30-årigt leasehold registreret direkte hos Land Office, i stedet for et selvarrangeret selskab med nominelle thailandske aktionærer.
Den fjerde risiko er forsinkelser i overdragelsen, som skyldes myndighedernes sagsbehandling og ikke udvikleren selv. Din kontrakt bør indeholde en klausul, der adresserer, hvem der bærer ansvaret og omkostningerne, når forsinkelsen kommer fra en offentlig myndighed.
Det ubesvarede spørgsmål lige nu er, om de fem embedsmænd vender tilbage til deres poster den 24. juni, eller om forflytningen bliver permanent. Det vil afgøre, om juli's tilladelsesmiljø på øen bliver normalt igen, eller mærkbart strengere.
Kilde: Pattaya People