En thailandsk børsnoteret udvikler har lige rapporteret en ordrebog på 38,18 milliarder baht i underskrevne, men endnu ikke overdragede boliger. Omregnet til danske kroner (ved kurs ca. 32,5 baht pr. dollar, altså omkring 1,17 milliarder dollar) er det fremtidig omsætning, som allerede er bundet af underskrevne kontrakter, men ikke nødvendigvis af kontanter i kassen. Det er tallet fra AssetWise, en af de få SET-noterede udviklere i den thailandske boligcyklus, der rent faktisk vokser i stedet for at trække sig sammen.
For en dansk køber, der overvejer en bolig på Phuket, er det ikke bare et regnskabstal. Det er et vindue ind i, hvor efterspørgslen reelt bevæger sig lige nu, og hvorfor visse projekter sælger hurtigere end de kan bygges.
Hvad viser AssetWise' tal helt konkret?
Omsætningen i første halvår landede på 5,69 milliarder baht, en stigning på 57% år over år. Væksten kommer ikke fra nysalg, men fra overdragelser af færdige boliger. Under thailandske regnskabsregler bogføres omsætning først, når ejerskabet formelt overdrages, ikke når salgskontrakten underskrives.
Det betyder, at omsætningstallet i virkeligheden er et bagudskuende tal. Det afspejler boliger, der blev bygget for to eller tre år siden. Ordrebogen på 38,18 milliarder baht (opgjort marts 2026) er derimod fremadskuende: den viser, hvor mange købere der allerede har skrevet under og betalt depositum.
Et gab på den størrelse mellem halvårsomsætning og ordrebog betyder, at selskabet sælger hurtigere, end det bygger og overdrager. I en cyklus, hvor Bank of Thailand holder en stram boliglånspolitik for lokale købere, og hvor den indenlandske efterspørgsel efter almindelige boliger er blevet svagere, lukkes det gab typisk af udenlandsk kapital. Og det er præcis det, der viser sig i tallene for Phuket.
Hvorfor betyder Phuket-andelen mere end Bangkok-andelen?
De største overdragelser i andet halvår falder på Bangkok og Phuket, ifølge selskabet selv. Men de to markeder driver væksten af helt forskellige årsager. Bangkok-efterspørgslen afhænger tungt af lokale boliglån og virksomhedsudlejning. Phuket-efterspørgslen afhænger af udenlandske købere og turiststrømme.
Inden for den samlede portefølje under mærket The Title, som kombinerer ASW og Rhom Bho Property og er værdisat til 47,4 milliarder baht, tegner Phuket sig for 57% af ordrene. Det giver indblik i omsætning frem til 2028. En ordrebog af den størrelse dækker groft sagt tre gange selskabets årlige omsætning, altså er flere års fremtidig indtægt allerede låst fast, i hvert fald på kontraktniveau.
Det er det tal, der bør interessere en dansk køber mest: fortsat udenlandsk kapitalstrøm ind i thailandsk fast ejendom, selv mens det indenlandske marked er svagt.
Hvad køber man egentlig, når man betaler for et brandet projekt?
Phuket er ikke længere et marked med billige studioer til kortidsudlejning. En køber med et budget på 8-15 millioner baht i dag vælger ikke kvadratmeter, men en driftsstruktur: hvem administrerer udlejningen, hvordan ser belægningen ud i lavsæsonen, hvem betaler for udskiftning af udstyr, og hvordan deles indtægten mellem ejer og operatør.
Et brand er i den sammenhæng en måde at flytte driftsrisikoen over på en professionel operatør. Det forklarer prispræmien, som markedsestimater sætter til omkring 20-35% over sammenlignelig ubrandet udbud i samme område. Det forklarer også den voksende ordrebog hos udviklere, der kom til øen med en færdig driftsmodel i stedet for bare et tårn ved stranden.
Der er en anden, mindre komfortabel årsag. En køber fra Rusland, Kasakhstan eller Kina kan sjældent selv føre tilsyn med byggeri og drift på stedet. Et brandet projekt hos en børsnoteret udvikler er i praksis et køb af offentliggjort finansiel rapportering, ikke bare en indretningspakke.
Hvor går brandpræmien i stykker for danske investorer?
Her kommer den ubekvemme del.
Brandpræmien overføres ikke godt til videresalg. Den første køber betaler 20-35% ekstra for et administrationsselskab og en lobby; den anden køber, fem år senere, kigger på pris pr. kvadratmeter i området og det faktiske nettoafkast fra det forudgående år. Hvis det reelle nettoafkast ender på 4-5% i stedet for de 7-8%, der blev lovet i brochuren, forsvinder præmien.
Gabet dukker næsten altid op på samme sted: markedsførte procenter beregnes på bruttoindtægt ved høj belægning, mens ejeren først bliver betalt efter operatørkommission, forsyningsudgifter, henlæggelser til vedligeholdelsesfond, skat og tomgang i regnsæsonen fra maj til oktober.
Dernæst: en ordrebog er ikke en garanti for levering. Thailand har ingen mekanisme, som mange internationale købere er vant til, hvor midler låses på en spærret konto, indtil byggeriet er færdigt. Kontraktbetalinger går direkte til udvikleren og finansierer det løbende byggeri. Den eneste reelle beskyttelse er udviklerens finansielle soliditet, dens dokumenterede erfaring med færdiggjorte projekter og kontraktens udformning. Det er netop derfor, offentlig finansiel gennemsigtighed har praktisk, ikke bare kosmetisk, værdi.
Endelig bygges der tæt langs vestkysten. Bang Tao, Layan og Kamala absorberer hver især store mængder nye enheder, og konkurrencen om samme pulje af lejere vil kun blive skarpere, når nutidens ordrebog bliver til færdige bygninger.
Hvordan fungerer de juridiske regler for en dansk køber?
En udlænding kan kun opnå ejerskab (freehold) inden for 49% af det sælgelige areal i en given ejendomsblok i Thailand, brandede projekter inklusive. De resterende 51% er kun tilgængelige for udlændinge via leasehold, typisk 30 år med mulighed for fornyelse.
Betaling fra en udenlandsk køber skal ankomme fra udlandet i udenlandsk valuta og konverteres til baht inde i Thailand. Banken udsteder i den forbindelse en Foreign Exchange Transaction-formular (FET), og uden den vil Land Department ikke registrere freehold-ejerskab. Det er en administrativ detalje, men den er afgørende, hvis man overfører penge fra en dansk bankkonto til Thailand: pengene skal komme direkte fra udlandet i eget navn, ikke via en mellemmands konto.
Er brandede boliger på Phuket det rigtige valg for dig?
Hvis dit budget ligger under 5-6 millioner baht, er brandet Phuket sandsynligvis ikke noget for dig. På det prisniveau æder brandpræmien afkastet op, og man konkurrerer med hundredvis af tilsvarende studioer. I dette segment giver det mere mening at kigge på Bangkok-lejligheder tæt på BTS- og MRT-stationer, hvor lejerne bor der hele året i stedet for fire måneder om året.
I segmentet over 8 millioner baht vender logikken. Her bør man vælge et projekt efter fire konkrete kriterier: udvikleren er børsnoteret og offentliggør sin ordrebog, operatøren driver allerede ejendomme på øen med reelle belægningstal, lejekontrakten lover ikke garanterede afkast over 6% (den type løfter dækkes typisk af en oppustet indgangspris), og man har selv besøgt projektet i lavsæsonen.
Det sidste punkt er let at glemme. Besøg øen i lavsæsonen, ikke i februar. Juli eller september viser den reelle belægning på stranden og vejene langt mere ærligt end højsæsonen gør.
Villasalget på Phuket steg 12,9% i 2025, med efterspørgsel koncentreret om projekter med administration, service og stærke placeringer, primært langs vestkysten (Bang Tao, Layan, Kamala). Det bekræfter billedet: kapitalen søger struktur, ikke bare beliggenhed. Om man skal vente på prisfald er et andet spørgsmål, og svaret er sandsynligvis nej for de stærke projekter; primærmarkedspriserne på vestkysten er understøttet af grundpriser og falder sjældent bredt. Det mere sandsynlige scenarie er en opsplitning: stærke projekter med en fungerende operatør holder prisen, mens svagere projekter begynder at tilbyde rabatter og afdragsordninger.
Kilde: Dzen (hatamatata)