Forestil dig, at hver tiende lejlighed i et land simpelthen står tom, mørk og ubrugt. Sådan er virkeligheden i Thailand lige nu, og det er præcis den slags tal, danske investorer bør kende, før de skriver under på en handel i Bangkok eller på en thailandsk ø.
Ifølge Thailand Business News står 1,64 millioner boligenheder tomme i Thailand, og den samlede værdi af denne sovende boligmasse løber op i 3,45 billioner baht (svarende til omkring 96 milliarder dollar), et beløb der kan måle sig med hele Sri Lankas årlige BNP. For en dansk køber, der overvejer en lejlighed i Bangkok eller i en af de centrale provinser, er dette et klart advarselssignal: massemarkedet er overophedet, og køb på tegning uden grundig research kan binde din kapital fast i årevis.
Det korte svar
- 1,64 millioner boligenheder i Thailand står tomme lige nu, det største overudbud i landets historie
- Den samlede værdi af de ubeboede boliger er 3,45 billioner baht (cirka 96 milliarder dollar)
- Størstedelen af de tomme enheder ligger i Bangkoks forstæder og i industriprovinserne i det centrale Thailand
- Analytikere efterlyser reformer: begrænsninger på spekulativt køb, en tomgangsskat og reviderede byggekvoter
- Feriemarkeder som Phuket og Samui er langt mindre ramt takket være stabil udenlandsk efterspørgsel og begrænset udbud af jord, og Knight Frank Thailand forventer, at Phukets luksussegment forbliver robust frem mod 2026
- For investorer er konklusionen enkel: gå efter lejeafkast, ikke spekulativ prisstigning
Hvor stort er problemet reelt?
Thailands samlede boligmasse tæller cirka 17 millioner boliger, og heraf står 1,64 millioner enheder altså tomme. Det giver en tomgangsprocent på over 9%, hvilket ligger over de 5-7%, som de fleste internationale analytikere betragter som en kritisk grænse.
Bangkok og forstæderne står for langt størstedelen af overskuddet. Markedsestimater peger på, at op til 40% af de tomme lejligheder findes i massemarkedsprojekter (studio- og 1-værelses enheder til under 3 millioner baht) i områder uden udviklet infrastruktur.
Hvorfor står så mange boliger tomme?
Mekanismen bag overproduktionen er velkendt i Thailand: udviklere har i årevis bygget efter salgsvolumen på tegning, altså før byggeriet overhovedet er gået i gang. Spekulative købere lægger 10-20% i depositum og håber på at sælge videre ("flippe") enheden, inden den står færdig. Når markedet så bremser op, ender disse enheder usolgte og ulejede hen.
Dertil kommer et decideret skattehul: Thailand har ingen effektiv skat på tomme boliger. Den Land and Building Tax, der blev indført i 2020, ligger kun på 0,02-0,3% af den vurderede værdi, hvilket langt fra er nok til at presse ejere af tomme enheder til at sælge eller udleje.
Udnyttelsen af udenlandske kvoter er også meget ujævn: i de bedste projekter i Phuket og centrale Bangkok er 49%-kvoten for udenlandsk ejerskab fuldt udsolgt, mens forstadsprojekter kun ser 5-15% udenlandsk opkøb.
De thailandske myndigheder er stadig i drøftelsesfasen. Der diskuteres begrænsninger på nye byggetilladelser i områder med overudbud samt en progressiv skat for ejere af flere ejendomme, men der er endnu ikke vedtaget konkrete lovforslag.
Hvad betyder det for lejeafkast?
Det gennemsnitlige bruttolejeafkast på massemarkedslejligheder i Bangkoks forstæder er faldet til blot 3-4% årligt, mens villaer og lejligheder på Phuket til sammenligning konsekvent leverer 6-8% gennem korttidsudlejning.
Hvordan er vi endt her? Thailands ejendomsmarked har i årtier fungeret efter en model, hvor udviklere bygger, spekulanter flipper, og de reelle slutbrugere først kommer ind til sidst. I de gode år gjorde denne model alle involverede rigere. Men siden 2022 er prisvæksten i massesegmentet gået i stå, den thailandske middelklasses købekraft er svækket, og renterne på boliglån er steget. Resultatet er lagre fulde af usolgte enheder, som ingen for alvor vil købe eller leje.
Problemets omfang er langt fra ensartet fordelt. Ifølge en rapport fra Better-than-Freehold har Thailands største forvalter af nødlidende aktiver, BAM, bekræftet, at markedet endnu ikke har nået bunden. De peger på omkring 700.000 usolgte enheder, der jagter under 100.000 husstande med reel købekraft, en skævhed på næsten syv gange overudbud. Det er netop her, muligheden for prisreduktioner ligger, men kun for købere, der bruger fuldt lovlige ejerskabsstrukturer, i lyset af Thailands strammere regler for nominee-arrangementer.
Hvorfor er Phuket en anden historie?
Feriemarkederne Phuket, Samui og Pattaya spiller efter helt andre regler end Bangkok. Efterspørgslen her drives af udenlandske købere og turistankomster, som toppede med over 36 millioner personer i 2025. Jorden på øerne er fysisk begrænset, og nybyggeri hæmmes af strenge miljøregler. Udenlandske købere dominerer fortsat luksusvillasegmentet i hele Phuket, mens Samui og Koh Phangan oplever særligt høj udenlandsk købsaktivitet. Villaer klarer sig i stigende grad bedre end lejligheder blandt velhavende internationale købere, der prioriterer livsstil, seriøse udviklere og potentiale for lejeindtægter.
For danske investorer, der kender til stabile, gennemsigtige markeder hjemmefra, er pointen enkel: Thailand er ikke ét marked, det er mindst to meget forskellige markeder, og det er afgørende at vide, hvilket af dem man reelt investerer i.
Ofte stillede spørgsmål
Betyder 1,64 millioner tomme boliger, at priserne styrter i hele Thailand?
Nej, ikke på tværs af hele markedet, men inden for bestemte segmenter, ja. Massemarkedslejligheder i Bangkoks forstæder, Nonthaburi og Samut Prakan viser allerede stagnerende priser og rabatter på 10-15% under listepris. Premiumsegmentet og feriemarkederne holder derimod prisniveauet stabilt.
Hvilke bydele i Bangkok har den største risiko?
Det tungeste overudbud findes i periferien: Bang Na, Rangsit, Bang Yai og Lat Krabang, altså områder med massiv udbygning langt fra de centrale BTS/MRT-stationer. Centrale bydele som Silom, Sathorn og Sukhumvit (fra Nana til Phrom Phong) klarer sig markant bedre.
Er det stadig værd at investere i ejendom i Thailand i 2026?
Ja, men det kræver præcision. Feriebolig med dokumenteret lejeindtægt, centrale Bangkok-enheder tæt på transitknudepunkter samt havudsigtsvillaer på Phuket er fortsat attraktive kategorier. Massesegmentet, købt rent spekulativt med videresalg for øje, er det ikke.
Hvordan påvirker overudbuddet lejeafkastet?
Direkte og negativt. Overudbuddet presser huslejerne nedad. I mættede distrikter er udlejere tvunget til at sætte den ønskede leje ned med 15-25% i forhold til de oprindelige forventninger, blot for at sikre sig en lejer.
Vil Thailand indføre en tomgangsskat?
Drøftelserne er i gang, men der er endnu ikke vedtaget noget konkret lovforslag for 2026. Den nuværende Land and Building Tax er for lav til at presse ejere til at sælge eller udleje tomme boliger.
Hvordan adskiller feriemarkedet på Phuket sig fra Bangkok?
Tre afgørende faktorer: begrænset jordareal, udenlandsk efterspørgsel (op til 70% af køberne i premiumsegmentet) og høje lejeafkast gennem korttidsudlejning. Phuket ligger uden for zonen med overudbud, og Knight Frank Thailand forventer skarpere konkurrence om projekter på tegning, der er lanceret inden for de seneste 3-4 år.
Hvad er minimumsbudgettet for en relativt sikker investering?
I Phukets feriesegment starter man typisk omkring 5-7 millioner baht (cirka 140.000-200.000 dollar) for en forvaltet lejlighed. I centrale Bangkok starter budgetterne fra 4-6 millioner baht for en studio- eller 1-værelses enhed tæt på BTS-stationer.
Kan udlændinge købe ejendom i Thailand direkte?
Udlændinge kan købe lejligheder som freehold inden for kvoten på 49% udenlandsk ejerskab per projekt. Villaer og huse erhverves typisk gennem 30-årige leasehold-strukturer med option på forlængelse, eller via et thailandsk selskab, og købere bør sikre sig fuld overensstemmelse med reglerne om dokumentation af midlernes oprindelse og nominee-arrangementer.
Vores anbefaling: Undgå massemarkedssegmentet i Bangkoks forstæder. Fokusér i stedet på ejendomme med dokumenteret lejeafkast over 6% i feriedestinationer eller i attraktive projekter i centrale Bangkok. Undersøg altid udnyttelsen af den udenlandske kvote og de reelle udlejningstal, før du underskriver nogen kontrakt.
Hos Bolig Thailand hjælper vi danske købere med netop denne research, så du kan skelne mellem et rigtigt overudbud og en reel mulighed.
Kilde: Bangkok Post