Forestil dig, at du sidder i Aarhus eller København og har kigget på en lejlighed under opførelse i Bang Tao. Sælgeren lover skøde om 18 måneder og et afkast, der lyder for godt til at være sandt. Så læser du, at tre af Thailands allerstørste udviklere, Sansiri, Raimon Land og SENA, samtidig har lagt vækstplanerne på is og i stedet fokuserer på at spare kontanter sammen. Det er ikke tilfældigt, og det bør få enhver dansk investor til at spidse ører.
Hvad betyder det egentlig, når store udviklere "hamstrer kontanter"?
Kort sagt: Sansiri, Raimon Land og SENA har alle offentligt meldt ud, at de i andet halvår af 2026 dropper aggressiv vækst til fordel for likviditetsstyring. Baggrunden er strammere kreditvilkår i Thailand og nedjusterede vækstforventninger for landets økonomi. Udviklerne skærer i antallet af nye projektlanceringer og koncentrerer sig i stedet om at sælge den beholdning, de allerede har liggende.
For dig som udenlandsk køber betyder det konkret en øget risiko for byggeforsinkelser og for, at projekter bliver ændret undervejs. Til gengæld bliver brugte og nøglefærdige boliger et mere attraktivt og sikrert alternativ til off-plan-køb, og du har som køber pludselig mere at forhandle med, fordi udviklerne er mere villige til at give rabatter og tilgift for at få solgt.
Hvorfor sker det lige nu, og hvem rammer det?
Thailands boligbanker har strammet kreditvilkårene markant, og ifølge Bank of Thailand lå afvisningsraten på boliglån til thailandske købere historisk højt gennem første halvår af 2026. Det presser den indenlandske efterspørgsel, og markedsanalytikere vurderer, at antallet af nye projektlanceringer kan falde med 15-25 % sammenlignet med samme periode sidste år.
Det er ikke et enkelt firmas problem, men et systemisk et:
-
Sansiri er Thailands største børsnoterede udvikler med en markedsværdi på over 40 milliarder baht ifølge Thailands børs (SET). Når selv Sansiri træder på bremsen, er det et signal om et bredere problem, ikke en enkeltsag.
-
Raimon Land er specialiseret i premium-lejligheder i Bangkok og feriedestinationer. Deres skift til kontantfokus rammer direkte det luksussegment, som mange danske og andre udenlandske investorer normalt kigger på.
-
SENA Development opererer i mellemsegmentet, hvilket viser, at presset mærkes i alle prisklasser, ikke kun i toppen af markedet.
Dertil kommer, at reglerne om udenlandsk ejerskab af lejligheder, maksimalt 49 % af det sælgbare areal i en bygning kan gå til udlændinge, betyder, at udviklerne ikke bare kan kompensere for svigtende indenlandsk efterspørgsel ved at sælge mere til udlændinge. Der er simpelthen et loft.
Et ekstra lag af usikkerhed: opgøret med stråmandsstrukturer
Samtidig med kreditopstramningen er de thailandske myndigheder gået i gang med en bredere kontrol af såkaldte stråmandsstrukturer (nominee-strukturer) for jordejerskab. Ifølge Bangkok Post er kontrollen udvidet til Phuket, Koh Samui, Krabi, Phangnga, Bangkok og Chiang Mai. Det har fået mange udenlandske købere til at sætte villakøb på pause, mens de får gennemgået ejerskabsstrukturer og skattehistorik.
Det er værd at bemærke, at feriemarkederne i Phuket og Koh Samui klarer sig lidt bedre end resten af landet takket være turismen, men selv der er tempoet i nye projektlanceringer bremset op.
Skal man som dansker overhovedet købe off-plan lige nu?
Man bør gå forsigtigt til værks. Projekter fra store, veletablerede udviklere, hvor over 70 % af enhederne allerede er solgt og finansieringen er bekræftet, er stadig relativt sikre. Til gengæld bærer tidlige projekter med lav salgsprocent en markant forhøjet risiko for forsinkelser eller ligefrem omlægning af planerne.
En færdigbygget lejlighed giver til sammenligning et helt andet sikkerhedsniveau: Du kan besigtige byggekvaliteten med det samme, udleje boligen fra dag ét, og du er ikke afhængig af udviklerens likviditet undervejs.
Sådan tjekker du en thailandsk udviklers økonomiske sundhed
Børsnoterede udviklere er forpligtet til at offentliggøre regnskaber gennem Thailands børs (SET). Som dansk investor bør du se på:
-
Gældsgrad (Debt-to-Equity ratio)
-
Niveauet af usolgt lagerbeholdning
-
Udviklingen i pengestrømme over de seneste to kvartaler
Husk også, at Thailand ikke har nogen lovpligtig forsikringsordning, der beskytter dine indbetalte penge under byggeriet. Refundering af depositum afhænger udelukkende af, hvad der står i den konkrete kontrakt. Få derfor altid en advokat til at gennemgå kontrakten, før du skriver under, ikke bagefter.
Hvor i Thailand er risikoen lavest lige nu?
Områder med stabil international efterspørgsel klarer sig bedst. Det gælder især Phukets vestkyst (Bang Tao, Laguna, Kamala) og det centrale Bangkok (Sukhumvit, Silom, Sathorn), hvor begrænset udbud af byggegrunde fortsat holder hånden under priserne.
Kan man forhandle sig til en god pris lige nu?
Ja, og det er faktisk en af de få fordele ved den nuværende markedssituation. Udviklere, der gerne vil have hurtigt salg i hus, tilbyder blandt andet:
-
Gratis møbelpakker
-
Rabatter på 5-10 % af listeprisen
-
Afdragsordninger med lav udbetaling
-
Refusion af Transfer Fee (tinglysningsafgiften)
Hvornår vender markedet igen?
De fleste analytikere forventer ikke et egentligt opsving før andet kvartal af 2027. Meget afhænger af Bank of Thailands rentebeslutninger og udviklingen i turismen fremover.
Det aktuelle billede: korrektion, ikke kollaps
Det, vi ser i det thailandske boligmarked lige nu, er ikke et sammenbrud, men en korrektion. For den kølige, langsigtede investor er det faktisk et vindue af muligheder: Udviklerne er villige til at forhandle, udbuddet er bredere, og der er mindre konkurrence om de gode emner blandt andre købere.
Hovedreglen er enkel: Prioritér færdige eller næsten færdige projekter fra veletablerede udviklere med gennemsigtig økonomisk rapportering, og hold ekstra øje med, hvordan den skærpede kontrol af stråmandsstrukturer påvirker køb i Phuket og andre centrale markeder. Hos Bolig Thailand hjælper vi gerne med at gennemgå netop den slags forhold, før du forpligter dig til en konkret bolig.
Kilde: Bangkok Post
Klar til at investere i Thailand? Vores eksperter hjælper dig med at finde den helt rigtige bolig.