Har du (eller overvejer du) at eje en villa i Phuket gennem et thailandsk selskab? Så er der nu en meget konkret grund til bekymring: Thailands erhvervsstyrelse, Department of Business Development (DBD), har sat 36.277 selskaber med udenlandsk tilknytning under formel undersøgelse for ulovligt jordbesiddelse via stråmænd. Det er den største kontrolaktion i årevis, og den rammer præcis den selskabskonstruktion, mange danske og andre udenlandske investorer har brugt til at eje villa og grund i Thailand.
Hvad betyder dette helt konkret for dig som ejer?
DBD gennemgår i første omgang 31.516 selskaber, hvor den udenlandske kapitalandel officielt ligger under 49%, altså lige netop den grænse, der gør et selskab "thailandsk" og dermed lovligt berettiget til at eje jord. Problemet myndighederne jagter er velkendt: i tusindvis af disse selskaber er de thailandske aktionærer kun stråmænd på papiret, mens den reelle kontrol og de reelle penge kommer fra udlandet. Ifølge Thairath dækker undersøgelsen 16 provinser, heriblandt Bangkok med fem omegnsprovinser samt ti store turistprovinser som Chonburi, Surat Thani og Phuket. Det er altså ikke kun en lokal Phuket-affære, men et landsdækkende politisk skifte.
Kort svar til dig, der har travlt
- 36.277 selskaber med udenlandsk deltagelse er under DBD's lup for overholdelse af thailandsk jordlovgivning
- Fokus er primært på 31.516 selskaber med udenlandsk ejerandel under 49%, en struktur der ofte bruges sammen med thailandske stråmandsaktionærer
- Land Code forbyder direkte udenlandsk jordejerskab; et thailandsk-majoritetsselskab er den eneste lovlige omvej, og det er netop misbruget af den, der nu jages
- Straffen for stråmandsstrukturer kan blive op til 1 million THB og/eller 3 års fængsel efter Foreign Business Act, men den reelt hårdeste konsekvens er tvangssalg af jorden inden for 180 dage
- Undersøgelsen dækker 16 provinser, herunder Bangkoks storbyområde og turisthotspots som Phuket, Surat Thani (Koh Samui) og Chonburi
- Ejer du jord gennem et thailandsk selskab, bør du hurtigst muligt få lavet et juridisk eftersyn af strukturen
Hvorfor sker dette lige nu?
Presset mod stråmandsstrukturer har været i opsejling siden 2022, hvor parlamentariske udvalg begyndte at debattere omfattende udenlandsk opkøb af jord i turistområder. Politisk pres, stigende grundpriser og offentlig bekymring over at udenlandsk kapital koncentreres i de mest attraktive områder har for alvor sat skub i processen frem mod 2026.
De centrale fakta du bør kende
- Foreign Business Act (1999) definerer et udenlandsk selskab som enhver enhed med mere end 49% udenlandsk kapital; selskaber under den grænse behandles som thailandske og må eje jord
- DBD undersøger ikke kun aktionærbøger, men den reelle kontrol: hvem træffer beslutningerne, hvem har finansieret købet, og hvem modtager indtægten fra ejendommen
- Land Code Act B.E. 2497 (1954) forbyder udlændinge at eje jord direkte, med en snæver undtagelse for BOI-godkendte projekter (Board of Investment), som kræver en minimumsinvestering på 40 millioner THB
- Markedsestimater peger på, at op til 60-70% af udenlandsk ejede villaer i Phuket er registreret gennem thailandske selskaber med stråmandsaktionærer
- I en relateret sag blev der i august 2026 gennemført en fase-4-aktion mod Phukets stråmandsnetværk, som resulterede i 16 sigtede (10 thailandske og 6 udenlandske statsborgere, heriblandt canadiere, russere og en kasakhisk statsborger) knyttet til virksomheder drevet under nominelt ejerskab
- En bredere undersøgelse af jordbesiddelser i Phuket gennemgik 361 selskaber, hvilket resulterede i, at 149 juridiske enheder blev udpeget som ejere af jord med mistænkelig udenlandsk aktionærandel, med 114 retssager anlagt og 39 bøder udstedt
- Lejligheder (condominium) er ikke berørt af denne gennemgang: udlændinge kan fortsat eje ejerlejligheder direkte (freehold), så længe den udenlandske kvote i bygningen holdes under 49%
Kan mit ejendom faktisk blive taget fra mig?
Ja, det er den vigtigste pointe i hele sagen. Hvis DBD vurderer, at de thailandske aktionærer i dit selskab reelt er stråmænd, kan den thailandske Land Department pålægge, at ejendommen skal sælges inden for 180 dage. Sker salget ikke, kan myndighederne selv sætte jorden på auktion. Dette er ikke en teoretisk risiko, det er præcis den mekanisme, kontrolaktionen er bygget op omkring.
Hvad kigger DBD egentlig efter?
Erhvervsstyrelsen undersøger aktionærstruktur, hvor pengene til købet af jorden reelt kom fra, hvem der faktisk driver og kontrollerer selskabet, referater fra bestyrelsesmøder og det økonomiske regnskab. Det centrale spørgsmål i hver eneste sag er simpelt: er de thailandske aktionærer reelle investorer, eller er de blot stråmænd sat ind for at opfylde 49%-kravet på papiret?
Hvordan kan du som udlænding lovligt eje en villa i Thailand?
Der findes flere lovlige veje. Den mest brugte er et langtidslejemål (leasehold) på jorden i op til 30 år med mulighed for forlængelse. En anden model er at eje selve bygningen separat fra jorden, mens jorden lejes. En tredje mulighed er et ægte joint venture med en thailandsk partner, som reelt deltager i driften og finansieringen, ikke bare på papiret. Den fjerde og mest simple løsning er at købe en ejerlejlighed under freehold-ordningen.
Rammer det din lejlighed?
Nej. DBD's gennemgang gælder udelukkende selskaber, der ejer jord. Direkte ejerskab af en ejerlejlighed under Condominium Act (1979) er en helt separat ordning, som tillader udlændinge at eje op til 49% af en bygnings samlede areal. Ejer du en lejlighed, behøver du altså ikke bekymre dig om denne specifikke kontrolaktion.
Hvad gør du, hvis du allerede ejer jord gennem et thailandsk selskab?
Start med et uafhængigt juridisk eftersyn af hele strukturen. Er ordningen sårbar, kan en advokat foreslå en omstrukturering, for eksempel konvertering til leasehold, indsættelse af en reel thailandsk partner, eller salg af jorden med bevarelse af rettigheder til selve bygningen. Jo tidligere du handler, jo flere muligheder har du.
Leasehold versus freehold: hvad er forskellen i praksis?
Leasehold giver dig rettigheder til jorden i op til 30 år, typisk med to muligheder for forlængelse, selvom forlængelsen ikke er juridisk garanteret. Ejendomme solgt som leasehold er som regel 15-30% billigere end tilsvarende freehold-ejendomme. Den afgørende forskel er, at du lejer jorden frem for at eje den.
Er der personlig, strafferetlig risiko for udenlandske direktører?
Ja. Foreign Business Act indeholder strafansvar på op til 3 års fængsel for at drive virksomhed, der er forbeholdt thailandske statsborgere. Brug af stråmandsaktionærer for at omgå loven anses som en overtrædelse af netop denne lov, og det er ikke kun selskabet, men også de involverede personer, der kan drages til ansvar.
Hvordan påvirker det villamarkedet i Phuket og på Koh Samui?
På kort sigt kan udbuddet stige, fordi nogle ejere vælger at sælge, før de modtager et pålæg. På mellemlangt sigt vil markedet sandsynligvis bevæge sig mod flere leasehold-strukturer og flere ejerlejligheder, hvilket kan presse efterspørgsel og priser opad i netop de segmenter.
Bør du planlægge en besigtigelsestur, før du køber?
Det bør du absolut. Før enhver ejendomshandel i Thailand bør du personligt besigtige ejendommen, mødes med en advokat og få verificeret al dokumentation lokalt, ikke kun på skærmen hjemmefra.
Omfanget af denne gennemgang, som spænder over 36.277 selskaber i 16 provinser, peger på et systematisk og langsigtet politisk skifte snarere end en enkeltstående kampagne. For udenlandske investorer, danskere inklusive, er konklusionen klar: æraen med ukontrolleret stråmandsejerskab af thailandsk jord er ved at være slut. De, der omstrukturerer tidligt, beskytter både deres aktiver og deres nattesøvn, mens de, der ignorerer signalet, risikerer tvangssalg og strafferetlig forfølgelse. Hos Bolig Thailand anbefaler vi altid, at du får din struktur juridisk gennemgået, før du går videre med et køb eller en omlægning.
Kilde: Thairath