Hvis du har kigget på en lejlighed i Phuket, Pattaya eller på Koh Samui, kender du sikkert frustrationen over de ekstra omkostninger, der lægger sig oven på selve købsprisen. Den frustration er nu markant mindre relevant. Thailand har skåret drastisk i to af de tungeste transaktionsgebyrer ved boligkøb, og denne gang er det ikke bare en kortvarig kampagne: tinglysningsgebyret (transfer fee) er sænket fra 2% til 0,01%, og gebyret for tinglysning af pantebrev (mortgage registration fee) er faldet fra 1% til 0,01%. På en lejlighed til 10 millioner baht svarer det til en besparelse på næsten 300.000 baht, alene på disse to poster.
Dette er ikke en helt ny idé fra de thailandske myndigheder. Bangkok har indført lignende lempelser periodisk siden 2019, hver gang med en fast udløbsdato og et prisloft. Det, der gør 2026-udgaven interessant for danske investorer, er tidshorisonten: Thailands regering (Cabinet) har forlænget ordningen med 0,01%-satsen frem til 30. juni 2027. Det giver købere reel tid til at planlægge i stedet for at skulle handle i sidste øjeblik. Udenlandske investorer, der køber ejerlejligheder under den såkaldte freehold-kvote, opnår de samme lave satser som thailandske statsborgere.
Her får du et overblik over, hvad der faktisk er ændret, hvem der får mest ud af det, og hvor faldgruberne stadig ligger.
Det korte svar
- Tinglysningsgebyret er sænket fra 2% til 0,01% af boligens vurderede værdi (den offentlige vurdering, ikke nødvendigvis købsprisen)
- Gebyret for pantsætning er sænket fra 1% til 0,01%
- De lave satser gælder boliger med både købspris og vurderet værdi op til 7 millioner baht, og lån (pant) op til 7 millioner baht per kontrakt
- På en bolig til 5 millioner baht løber den samlede besparelse op i cirka 149.500 baht (svarende til omkring 4.200 USD)
- Ordningen gælder nu frem til 30. juni 2027, hvilket giver langt mere sikkerhed end tidligere kortvarige udgaver
- Boligtyper omfattet: fritliggende huse, rækkehuse, ejerlejligheder samt jord med bebyggelse. Salg af delandele i en ejendom er undtaget
Hvad koster det normalt at købe bolig i Thailand?
Under normale omstændigheder skal en boligkøber i Thailand regne med flere separate omkostninger: tinglysningsgebyret (2%), stempelafgift (0,5%), specific business tax (3,3%, som opkræves ved videresalg inden for de første 5 ejerår), samt withholding tax (beregnet efter en progressiv skala). Den nuværende lempelse rører kun ved tinglysningsgebyret og pantsætningsgebyret, resten af omkostningerne er uændrede.
Det er Department of Lands (det thailandske tinglysningskontor), der alene har myndighed til at registrere ejerskifter i Thailand. Gebyrerne beregnes ud fra myndighedernes egen vurderede værdi af ejendommen, som ofte afviger fra den faktiske købspris i kontrakten.
Hvem har mest gavn af lempelsen?
Thailands finansministerium vurderer, at den forlængede ordning vil understøtte en samlet årlig omsætning i boligmarkedet på omkring 540 milliarder baht og tiltrække yderligere investeringer i størrelsesordenen 305 milliarder baht.
Udenlandske købere udgør fortsat en betydelig del af markedet for ejerlejligheder: det årlige antal udenlandske lejlighedskøb lå stabilt omkring 14.500 enheder i 2024-2025, og alene i første kvartal af 2025 blev der solgt cirka 3.919 enheder til udlændinge, ifølge branchedata. Bangkok, Chonburi og Phuket er fortsat de klart mest efterspurgte destinationer.
For danske købere er det især relevant, at Phuket, Pattaya og Koh Samui er de tre destinationer, hvor udenlandske købere udgør den største andel af lejlighedskøbene. Det betyder, at gebyrlettelsens praktiske effekt på investeringslysten vil mærkes allermest netop i disse områder, som traditionelt er populære blandt danske og andre skandinaviske boligkøbere.
Det er værd at huske, at udlændinges direkte ejerskab af jord eller huse fortsat er kraftigt begrænset i Thailand. Freehold-ejerskab er forbeholdt ejerlejligheder inden for den lovbestemte 49%-kvote for udlændinge per projekt. Ved køb af jordejendomme eller huse anvendes typisk leasehold-aftaler eller selskabskonstruktioner i stedet.
Vigtigt at bemærke: lempelsen ændrer intet ved specific business tax (3,3%), som fortsat gælder, hvis boligen videresælges inden for de første fem ejerår.
Ofte stillede spørgsmål
Hvem kan opnå de reducerede gebyrer?
Enhver køber, uanset om man er thailandsk statsborger eller udlænding, kan opnå de lave gebyrer ved køb af en kvalificerende bolig. For udenlandske købere gælder det specifikt freehold-køb af ejerlejligheder inden for den lovlige udenlandske ejerkvote.
Hvilke boligtyper er omfattet af ordningen?
Ordningen dækker fritliggende huse, rækkehuse, ejerlejligheder og jord med bebyggelse, forudsat at både købspris og vurderet værdi ikke overstiger 7 millioner baht. Salg af delandele i en ejendom er undtaget fra lempelsen.
Hvor meget kan jeg reelt spare som køber?
På en bolig til 5 millioner baht udgør besparelsen på tinglysningsgebyret cirka 99.500 baht (2% minus 0,01%), mens besparelsen på pantsætningsgebyret er cirka 49.950 baht (1% minus 0,01%). Samlet giver det en besparelse på omkring 149.500 baht.
Gælder lempelsen også ved videresalg af eksisterende boliger?
Ja, de reducerede satser gælder også for kvalificerende videresalgstransaktioner. Sælger kan dog stadig hæfte for specific business tax eller stempelafgift, afhængigt af hvor længe boligen har været ejet.
Hvor længe varer gebyrlettelsen?
Den nuværende forlængelse løber frem til 30. juni 2027, hvilket er markant længere end tidligere versioner af ordningen, der typisk kun varede fra nogle måneder op til et enkelt år.
Kan gebyrlettelsen kombineres med en udviklers afdragsordning?
Ja. En udviklers betalingsplan og den statslige gebyrlettelse er to uafhængige mekanismer. Selve gebyret betales i forbindelse med tinglysningen af ejerskiftet, hvilket normalt falder sammen med den sidste rate i betalingsplanen.
Hvilke omkostninger er stadig uændrede?
Specific business tax (3,3% ved videresalg inden for de første fem ejerår), den progressive withholding tax samt advokat- og due diligence-omkostninger påvirkes slet ikke af denne ordning.
Hvordan kan jeg tjekke, om lempelsen stadig gælder, når jeg selv skal købe?
Den aktuelle status offentliggøres af Thailands Department of Lands og kan desuden bekræftes direkte hos det lokale Land Office, hvor tinglysningen skal finde sted.
Er nu det rette tidspunkt at slå til?
En flerårig gebyrlettelse med en fastsat, men forholdsvis fjern udløbsdato giver investorer reel ro til at planlægge et køb ordentligt i stedet for at skulle presses igennem en hastebeslutning. Har du allerede fundet den rette bolig og fået lavet din due diligence, er det nuværende vindue, som strækker sig helt til midten af 2027, et gunstigt tidspunkt at gå videre på.
En besparelse på mellem 150.000 og 300.000 baht fungerer reelt som et ekstra procentpoint i afkast, som den thailandske stat i praksis forærer til køberne. Men det er værd at huske, at ordningen stadig er en politisk beslutning, som kan blive justeret eller trukket tilbage. Derfor er det den sikre vej at få aftalen på plads i god tid frem for at vente til sidste øjeblik.
Hos Bolig Thailand følger vi løbende udviklingen i disse regler, så vores kunder altid kender de reelle omkostninger, før de skriver under.
Kilde: The Nation Thailand