Det korte svar
Udlændinge kan i 2026 stadig maksimalt eje 49% af det samlede etageareal i en thailandsk condobygning. Der findes ingen ny lov, der hæver kvoten til 75%, det er stadig kun et forslag på papir. Til gengæld er der kommet en ny transfer fee-rabat på 0,01%, men den gælder udelukkende thailandske statsborgere, ikke dig som udenlandsk køber.
Hvis du sidder og planlægger et condokøb i Phuket, Pattaya eller Bangkok, er det præcis den detalje, der kan koste dig penge, hvis du ikke har fanget den.
Hvorfor 49%-reglen stadig er den vigtigste tommelfingerregel
49%-grænsen stammer ikke fra en ny politisk beslutning, den har rødder tilbage til Condominium Act af 1979 og er overlevet flere lovændringer siden. Princippet er uændret: udlændinge kan godt få frit ejerskab (freehold) til en condo-enhed, men den samlede udenlandske andel i én bygning må aldrig overstige 49% af det totale saleable etageareal. De resterende 51% skal ejes af thailandske borgere eller thai-majoritetsejede selskaber.
Det skaber reel knaphed i populære projekter. I efterspurgte udviklinger i Phuket, Pattaya og Bangkok bliver den udenlandske kvote ofte fyldt op, før bygningen overhovedet er færdig. Kommer du for sent til festen, står du med to muligheder: en thailandsk selskabsstruktur (med sin egen juridiske og compliance-risiko) eller et 30-årigt leasehold. Ingen af de to løsninger vejer det samme som et direkte freehold-ejerskab.
Bliver kvoten hævet til 75%? Her er status i august 2026
Diskussionen om at hæve kvoten til 75% startede i 2024, da regeringen under Srettha Thavisin fremlagde en pakke af forslag, der skulle trække mere udenlandsk kapital ind i økonomien. Sideløbende blev der også luftet et forslag om 99-årige leasingkontrakter til udlændinge, i stedet for den nuværende grænse på 30 år.
Begge forslag mødte modstand i dele af det thailandske samfund, hvor kritikere advarede om, at øget udenlandsk ejerskab ville drive priserne op og skubbe lokale købere ud af deres eget marked.
Per august 2026 er ingen af initiativerne blevet til formel lovgivning. Kilder i den thailandske regering beskriver begge forslag som 'under udredning', en formulering, der i praksis kan betyde flere års forsinkelse, eller at der aldrig sker noget. Planlægger du dit køb ud fra en forventning om en fremtidig kvoteforhøjelse, spekulerer du reelt i en tidslinje, ingen kan garantere dig.
Den nye transfer fee-rabat: Hvem sparer egentlig penge?
Siden 1. juli 2026 har Thailand indført en reduceret transfer fee på 0,01% i stedet for standardsatsen på 2%. Det er blevet omtalt bredt i markedsføringsmateriale og på sociale medier, men der er en detalje, mange glemmer at nævne: rabatten gælder kun thailandske statsborgere.
Som udenlandsk køber betaler du fortsat den fulde sats på 2%. På en ejendom til en værdi af 10 millioner THB betyder det en forskel på 199.000 THB (svarende til omkring 5.700 USD). Det er ikke en afrundingsfejl, det er en konkret post i dine closing costs, som du skal have med i dit budget.
Det kongelige dekret, der blev udstedt 1. juli 2026, blev af flere engelsksprogede og regionale medier fejlagtigt fremstillet som en generel rabat for alle købere. Nogle mæglere gik så langt som at reklamere med en 'transfer fee reduceret til 0,01% for alle'. Det er ganske enkelt forkert. Den juridiske tekst i dekretet begrænser fordelen til kvalificerede thailandske statsborgere.
Rabatperioden løber fra 1. juli 2026 til 30. juni 2027. Der er også skåret i gebyret for tinglysning af pant (mortgage registration fee), som ligeledes er sat ned til 0,01%, men igen kun for thailandske købere.
Sådan påvirker reglerne dig som udenlandsk køber i praksis
For dig som international investor, der planlægger at købe en condo i eget navn, er regnestykket enkelt: du betaler 2% i transfer fee. Ingen undtagelser.
Et punkt, der ofte overses i praksis, især i Phuket, er at den udenlandske kvote beregnes efter registreret etageareal, ikke efter antal enheder. Det betyder, at få store lejligheder kan fylde kvoten hurtigere, end man skulle tro, selv i et projekt med mange ledige enheder på papiret. Derfor er det afgørende at bede udvikleren eller ejendommens juridiske forvaltning (juristic office) om en skriftlig bekræftelse af den aktuelle kvotestatus, og selv verificere den hos det lokale Land Office, før du lægger en krone i depositum.
Der er dog en mindre kendt fordel gemt i den nye gebyrstruktur: sælger du din enhed til en thailandsk køber inden for rabatperioden (frem til 30. juni 2027), kan køberens besparelse på transfer fee gøre din bolig mere konkurrencedygtig på gensalgsmarkedet. På en enhed til 5 millioner THB svarer køberens besparelse til omkring 100.000 THB, hvilket kan være et solidt forhandlingskort, hvis du en dag skal sælge videre.
Kilde: ReloSale
Ofte stillede spørgsmål
Kan udlændinge stadig eje en condo i Thailand i 2026?
Ja. Udlændinge kan opnå frit ejerskab (freehold) til en condo-enhed, så længe den samlede udenlandske andel i projektet holder sig inden for 49%-kvoten af det totale saleable etageareal. Betalingen skal overføres i udenlandsk valuta via en thailandsk bank, hvilket genererer et Foreign Exchange Transaction (FET)-dokument, som du skal bruge ved tinglysningen.
Er det rigtigt, at kvoten er blevet hævet til 75%?
Nej. Per august 2026 ligger kvoten fortsat fast på 49%. Et forslag om 75% eksisterer i den offentlige debat, men det er ikke blevet udformet som et lovforslag og er ikke sendt til parlamentet.
Hvilken transfer fee skal jeg som udenlandsk køber betale for en condo?
Den almindelige sats på 2% af den vurderede ejendomsværdi. Den reducerede sats på 0,01%, som gælder fra 1. juli 2026 til 30. juni 2027, er forbeholdt thailandske statsborgere.
Kan jeg få en 99-årig lejekontrakt i stedet for at købe?
Nej. Under gældende lov er den maksimale leasehold-periode 30 år. En 99-årig lejestruktur har været diskuteret, men er aldrig blevet vedtaget.
Hvad sker der, når et projekts 49%-kvote er fyldt op?
Så er udenlandske købere begrænset til enten et 30-årigt leasehold eller en thailandsk selskabsstruktur. Begge løsninger indebærer juridiske begrænsninger og risici i sammenligning med direkte freehold-ejerskab.