Kort svar
Russiske købere handler stik modsat resten af markedet: i første halvår af 2026 steg antallet af condo-overdragelser til russiske statsborgere med 75,9%, mens de samlede udenlandske transaktioner i Thailand faldt med 8,8%. Phuket og Chonburi (Pattaya) er de to regioner, hvor russisk kapital strømmer ind hurtigst, og da den lovpligtige 49%-kvote for udenlandsk ejerskab pr. projekt ikke ændres, betyder stigende efterspørgsel reelt skarpere konkurrence om de bedste lejligheder lige nu.
Tallene stammer fra The Nation Thailand, der citerer data fra det thailandske Department of Lands. Det afgørende er, at det ikke er reservationer eller foreløbige kontrakter, men gennemførte ejerskabsoverdragelser, hvilket gør dem til den mest pålidelige indikator for reel efterspørgsel i markedet.
For danske investorer, der overvejer Phuket, er det værd at bide mærke i: mens kinesiske og myanmarske købere trækker sig tilbage, fylder russerne hullet ud og mere. Det ændrer prisdynamikken i de mest populære projekter allerede nu.
Hvorfor stiger russiske køb, når resten af markedet falder?
Det samlede fald i udenlandske transaktioner skyldes primært, at kinesiske og myanmarske købere er blevet mere tilbageholdende på grund af indenlandske økonomiske udfordringer i deres hjemlande. Russisk efterspørgsel opvejer mere end det tab, fordi Thailand i dag er en af de få jurisdiktioner uden restriktioner på russiske ejendomskøb, ingen sanktioner mod russiske borgere, og visumfri indrejse.
Hvor meget russisk kapital taler vi om?
Ifølge Exotic Property rykkede Rusland op på andenpladsen blandt udenlandske købere på landsplan med 383 solgte enheder (+33% år-til-år) og 1,67 milliarder THB investeret (+68,7%). Den gennemsnitlige handelsstørrelse lå på 4,36 millioner THB (+26,8%).
Phuket stod alene for 63,5% af den russiske kapital, svarende til 156 handler til en samlet værdi af 1,06 milliarder THB.
En separat opgørelse fra Sunway Estates sætter de samlede russiske transaktioner til 820 handler i perioden januar-juni (+46,4% år-til-år), med omkring 60,7 millioner USD investeret (+84,5%). Tranio har desuden registreret, at Phuket tegner sig for cirka 63,2% af alle henvendelser fra russiske købere.
Hvad koster en lejlighed i Phuket og Chonburi lige nu?
| Område | Prisniveau pr. m² | Kommentar |
|---|---|---|
| Bang Tao / Laguna (Phuket) | 120.000-180.000 THB (ca. 3.400-5.100 USD) | Nye "comfort-plus"-projekter; for et år siden startede priserne omkring 100.000 THB |
| Pratumnak / Jomtien (Chonburi/Pattaya) | 60.000-90.000 THB | Fortsat mere tilgængeligt, men prisvæksten accelererer også her |
Minimumsbudgettet for at komme ind på markedet varierer betydeligt mellem de to regioner. I Pattaya starter en nybygget studiolejlighed fra 2,5 til 3 millioner THB (cirka 70.000-85.000 USD). I Phuket ligger indgangsniveauet højere, fra 4 til 5 millioner THB (115.000-140.000 USD) for en etrums-lejlighed i et solidt projekt.
Hvilke områder i Phuket foretrækker russiske investorer?
Bang Tao, Laguna, Nai Harn og Rawai går igen som de foretrukne lokationer. Bang Tao og Laguna trækker købere med nærhed til beachclubs og udbygget infrastruktur, mens Nai Harn og Rawai tilbyder mere tilgængelige priser og en roligere atmosfære, langt fra de mest turisttunge strøg.
Hvad betyder 49%-kvoten i praksis?
Under Condominium Act B.E. 2522 må udlændinge maksimalt eje 49% af det samlede areal i et enkelt condo-projekt. Stigende russisk efterspørgsel accelererer, hvor hurtigt denne kvote bliver opbrugt i Phukets mest populære udviklinger.
Når kvoten først er brugt op, kan udviklere kun sælge de resterende enheder som 30-årigt leasehold i stedet for fuld ejendomsret (freehold). Det skaber en kunstig knaphed på freehold-enheder, som presser priserne på dem yderligere op, en dynamik enhver seriøs køber bør have med i sine beregninger.
Kan man som udlænding eje en thailandsk condo 100%?
Ja. Udlændinge kan opnå fuld ejendomsret (freehold) inden for de 49%, som er afsat til udenlandsk ejerskab pr. projekt. Det centrale krav er, at pengene skal overføres fra udlandet, og at man skal have et Foreign Exchange Transaction (FET)-certifikat fra en thailandsk bank. Uden dette certifikat kan freehold-registreringen simpelthen ikke gennemføres.
Mange internationale købere, herunder danske, bruger mellemliggende konti i tredjelandsbanker eller licenserede valutavekslingskanaler, fordi direkte overførsler kan være besværlige afhængigt af hjemlandets banksystem.
Er det geopolitiske billede en del af forklaringen?
Det spiller en klar rolle. Begrænset adgang til ejendomme i EU, strammere bankoverførselskanaler til Dubai og stigende leveomkostninger i De Forenede Arabiske Emirater sender russisk kapital videre mod Thailand. Landet har ingen sanktioner mod russiske borgere og fastholder visumfri indrejse, hvilket gør det til et af de mest tilgængelige markeder tilbage for russiske investorer.
Hvad kan man forvente i lejeindtægt?
Garanterede udlejningsprogrammer i nye Phuket-projekter tilbyder typisk 5-7% årligt afkast i udenlandsk valuta. Enheder, man selv administrerer og udlejer aktivt i højsæsonen, kan nå 8-10%, men dette er ikke en garanti, blot et realistisk spænd baseret på markedserfaring.
Er Pattaya (Chonburi) et sikkert valg i 2026?
Chonburi er fortsat det andenstørste marked for udenlandske købere i Thailand. De største risici handler om at vælge en upålidelig udvikler eller købe i lokationer med for stort udbud. Pratumnak og Wongamat viser fortsat stabil udlejningsefterspørgsel og er værd at holde øje med.
Er det kun russerne, der driver markedet?
Nej, det bredere billede rækker langt videre. Data viser, at Phuket alene forventer over 10.000 nye condo-enheder fordelt på 39 projekter i 2026, hvilket afspejler efterspørgsel fra en genuint global køberskare, der omfatter Kina, Europa, Indien og Mellemøsten side om side med Rusland. Konkurrencen om de bedste freehold-enheder handler altså ikke kun om én nationalitet.
Skal investorer skynde sig?
En stigning på 76% over et halvt år er ikke en tilfældighed, det er en trend. Hvis tempoet fortsætter, kan freehold-kvoterne i mange Phuket-projekter være lukket inden udgangen af 2026. At vente for længe risikerer at betyde, at man går glip af de bedste enheder eller bliver skubbet over i mindre attraktive leasehold-vilkår.
Tallene for H1 2026 bekræfter, at russisk kapital i det thailandske ejendomsmarked er gået fra at udforske mulighederne til fuld skala. Investorer, der kigger på Phuket eller Pattaya, bør handle inden for de kommende måneder, mens freehold-kvoterne i de mest likvide projekter stadig er tilgængelige. Hos Bolig Thailand hjælper vi gerne med at navigere i både kvoter, FET-certifikater og valg af rette område.
Kilde: The Nation Thailand