Hvis du ejer eller overvejer at investere i en villa, et selskab eller et jordstykke i Phuket, er der én nyhed, du bør kende: de thailandske myndigheder har for alvor strammet grebet om såkaldte nominee-ordninger. 361 selskaber er i øjeblikket under efterforskning for mistanke om ulovligt udenlandsk ejerskab eller manglende licenser, og det er startskuddet til en systematisk oprydning, der ifølge markedsobservatører ikke stopper i Phuket.
Hvad er der egentlig sket?
Sagen tog fart efter en opsigtsvækkende hændelse nær Chabad House, som fik provinsmyndighederne til at sætte gang i en bred gennemgang af udenlandske forretningsinteresser på øen. Resultatet blev en revision af over 361 selskaber, mistænkt for at bruge thailandske stråmænd, såkaldte 'nominees', til at omgå loven om udenlandsk ejerskab.
For danskere, der er vant til gennemsigtige selskabsregistre og et forudsigeligt retssystem, kan konstruktionen virke fremmed: en thailandsk statsborger står formelt som majoritetsejer af et selskab, mens det reelt er en udenlandsk investor, der finansierer og styrer det hele. Det har været en udbredt praksis i årevis, og myndighederne har længe kendt til det, men håndhævelsen har hidtil været sporadisk. Det er nu slut. Politi, immigrationsmyndigheder og Department of Business Development (DBD) samarbejder for første gang i Phuket om en koordineret, systematisk og offentlig indsats.
Hvor stort er problemet i regionen?
Sagen rækker langt ud over Phuket alene. Ifølge The Phuket News har relaterede aktioner i Phuket, Krabi og Phang Nga allerede resulteret i 59 arrestordrer og 48 tilbageholdte mistænkte, heraf 27 thailandske statsborgere og 21 udlændinge fra blandt andet Israel, Frankrig, Polen, Schweiz, Sydafrika, Storbritannien og Holland.
Efterforskerne har desuden identificeret 89 grundstykker til en samlet værdi af over 1,05 milliarder baht fordelt på de tre provinser, hvoraf cirka 231 millioner baht alene ligger i Phuket. Ifølge The Nation Thailand omfatter de bredere regionale aktioner inspektion af 76 selskaber og de nævnte 89 grundstykker.
Det korte svar: hvad betyder det for dig?
- 361+ selskaber i Phuket undersøges aktuelt for mistænkt nominee-ejerskab blandt udlændinge
- Sagen blev udløst af en hændelse nær Chabad House, som tiltrak både politiets og immigrationsmyndighedernes opmærksomhed
- Kontrollerne dækker både ejerskabsstrukturer og om selskaberne har gyldige driftslicenser
- Overtrædelser straffes efter loven om udenlandsk erhvervsvirksomhed med bøder op til 1 million baht og fængsel op til 3 år
- Thailandske stråmænd (nominee-aktionærer) risikerer samme straf: bøder op til 1 million baht og/eller fængsel
- Udenlandske ejere anbefales at få revideret deres selskabsstruktur og overgå til lovlige ejerformer (leasehold eller freehold-lejlighed inden for den udenlandske kvote)
Hvad siger loven egentlig?
Det centrale lovgrundlag er Foreign Business Act B.E. 2542 (1999), som begrænser udlændinges deltagelse i en lang række erhverv, herunder handel og visse servicekategorier. Loven har eksisteret i årtier, men det er først nu, håndhævelsen bliver systematisk.
Department of Business Development (DBD) registrerede i 2025 over 12.000 selskaber med udenlandsk kapitaldeltagelse i Phuket alene, og markedsestimater peger på, at 15-25% af disse kan involvere problematiske ejerstrukturer. Det er et betydeligt tal, som forklarer, hvorfor myndighederne nu handler bredt frem for at gå efter enkeltsager.
Derudover forbyder Thailands Land Code Act udlændinge at eje jord direkte, med en undtagelse for BOI-godkendte investeringer på 40 millioner baht eller mere, som giver ret til at købe op til 1 rai (1.600 kvadratmeter) boligjord. For udlændinge, der ønsker en mere gængs vej, er den maksimale leasingperiode 30 år, som kan forlænges og skal registreres hos Land Department. Ejerlejligheder (condos) kan derimod erhverves med fuldt ejerskab, freehold, så længe udlændinge samlet ikke ejer mere end 49% af det samlede etageareal i en given ejendom.
Rammer det også danske ejere af ejerlejligheder?
Nej, ikke hvis din lejlighed er registreret direkte i dit eget navn inden for 49%-kvoten for udenlandsk freehold-ejerskab. Efterforskningen retter sig mod selskaber, der bruges til at omgå reglerne om jordejerskab og erhvervsbegrænsninger, ikke mod almindelige privatpersoner, der har købt en lejlighed lovligt.
Det er en vigtig skelnen for danskere, der overvejer Phuket: en korrekt struktureret bolighandel er ikke i myndighedernes søgelys. Det er selskabskonstruktioner med stråmandsejerskab, der er problemet.
Kan man som dansker overhovedet eje en villa lovligt?
Udlændinge kan ikke eje selve jorden under en villa, men kan godt eje selve bygningen. Den mest almindelige og lovlige løsning er en 30-årig leasingaftale (leasehold) på jorden, som kan forlænges og registreres hos Land Office, kombineret med freehold-ejerskab af selve konstruktionen. Det er en model, mange danske købere allerede kender fra andre dele af Sydøstasien, og som fortsat er fuldt lovlig i Thailand, forudsat at aftalerne er korrekt udformet og registreret.
Hvordan finder man ud af, om ens egen struktur er problematisk?
Efterforskerne kigger efter en række advarselstegn: thailandske aktionærer, der ikke kan redegøre for, hvor pengene til aktiekøbet kommer fra, ingen reel involvering i den daglige drift, ingen udbetalte udbytter, og dokumenter, der udelukkende er underskrevet af den udenlandske part. Har man mistanke om, at ens egen struktur bærer præg af dette, anbefales det kraftigt at få foretaget en uafhængig juridisk gennemgang hos en licenseret thailandsk advokat.
Hvis man opdager, at ens virksomhed reelt er struktureret via en nominee, er rådet klart: kontakt en licenseret advokat med det samme. Mulighederne inkluderer at ansøge om en Foreign Business License, hvis aktiviteten tillader det, at omstrukturere med en reel thailandsk partner, at sælge sin andel, eller at afvikle selskabet. Jo længere man venter, desto større bliver den juridiske risiko.
Breder kontrollerne sig ud over Phuket?
Markedsobservatører betragter i høj grad Phuket som en pilotregion. Lignende aktioner er allerede udvidet til Krabi og Phang Nga, og flere kampagner ventes i Koh Samui, Pattaya og Chiang Mai, hvor koncentrationen af udenlandske forretningsinteresser også er høj. Så selvom du ikke har aktiviteter i Phuket, er det værd at holde øje med udviklingen, hvis du har investeringer andre steder i Thailand.
Vil det påvirke boligpriserne i Phuket?
På kort sigt kan man forvente flere boliger og ejendomme på markedet, i takt med at sælgere forsøger at komme ud af risikable strukturer, hvilket potentielt kan skabe muligheder for købere, der benytter lovlige ejerformer. På mellemlangt sigt vil en strammere håndhævelse typisk øge gennemsigtigheden i markedet og understøtte prisniveauet i det fuldt compliant segment, altså de boliger og selskaber, der allerede er struktureret korrekt.
Hvordan investerer man sikkert i Phuket i 2026?
Der er tre gennemprøvede veje: at købe en freehold-ejerlejlighed inden for 49%-kvoten, at sikre sig en 30-årig leasingaftale på jord og villa, eller at investere gennem BOI-programmet med en minimumsforpligtelse på 40 millioner baht. Uanset hvilken model man vælger, kræver det juridisk due diligence, inden man overhovedet underskriver en kontrakt, og her er det en fordel at trække på lokal ekspertise, som kender både lovgivningen og de praktiske faldgruber.
Konklusionen er ganske enkel: æraen med gråzoneejerskab i Phuket er ved at være slut. Håndhævelsesbølgen i 2026 er ikke en isoleret aktion, men begyndelsen på en systematisk opstramning. De investorer, der omstrukturerer deres ejerskab nu, beskytter deres aktiver. De, der venter, risikerer at miste både selskab og investering.
Hos Bolig Thailand følger vi udviklingen tæt og hjælper danske købere med at navigere sikkert i det nye regulatoriske landskab, så investeringen i Phuket forbliver både lovlig og tryg.
Kilde: The Phuket News