Kort svar til dig, der vil vide det nu
Udenlandske købere kan ikke få et almindeligt realkreditlån i en thailandsk bank. I stedet benytter langt størstedelen af danskere og andre udenlandske investorer på Phuket direkte afdragsordninger med bygherren, privat sælgerfinansiering eller offshore-kreditfaciliteter. Første indbetaling kan starte helt ned fra 10% af købesummen, og rentefrie afdragsplaner på op til 3 år er standarden i nybyggerisegmentet i 2026.
Hvorfor er det anderledes at købe i Thailand end i Danmark?
Når en dansker køber bolig derhjemme, går man typisk i banken og optager et realkreditlån med sikkerhed i ejendommen. I Thailand er den mulighed i praksis lukket for udlændinge. Det betyder ikke, at markedet er utilgængeligt, tværtimod har Phukets ejendomsudviklere brugt mere end et årti på at raffinere betalingsstrukturer, der netop er designet til udenlandske købere.
Ifolge Nation Thailand stod udenlandske købere bag ca. 60% af alle kondominiumtransaktioner på Phuket i tredje kvartal 2025, og tallet forventes at stige til 65% i 2026. Praktisk taget ingen af disse handler involverede et thai-banklån.
Den vigtigste pointe at forstå fra start: En afdragsordning hos en byggherre er ikke et lån. Det er en direkte kontraktlig aftale mellem køber og bygherre. Skødet overgår først til køber, når hele beløbet er betalt.
Betalingsmetode 1: Milepælsbaserede afdrag hos bygherren (off-plan)
Dette er den mest udbredte model ved køb af nybyggeri. Betalingerne er knyttet til konkrete byggetrin, ikke til en fast kalender. Et godt eksempel er The Harmony by Wallaya Villas i Chertalay-området, der benytter en 30/30/15/15/10%-fordeling:
- 30% ved kontraktunderskrift
- 30% ved fundament færdigt
- 15% ved mellemliggende byggefase
- 15% ved næste byggefase
- 10% ved nøgleoverlevering
Projektets forventede aflevering er tredje kvartal 2027, hvilket giver køber knap to år til at sprede betalingerne.
Layan Verde tilbyder endnu mere fleksible vilkår. Prisen starter fra 263.000 USD, og man kan vælge enten en 50%- eller 35%-indgangsmodel, hvor resten betales løbende frem til udgangen af 2028. Studios i projektet har en beregnet lejepooleafkast på op til 8,7% om året.
AssetWise benytter for deres The Title-projekter på Phuket en tre-trinsmodel: 25% ved underskrift, 25% ved fundament og 25% ved aflevering. The Title-porteføljen repræsenterer en samlet projektværdi på 47,447 milliarder THB, hvilket understreger, hvor modent dette segment er.
Betalingsmetode 2: Sælgerfinansiering (vendor financing) på brugtmarkedet
Her aftaler køber og sælger direkte indbyrdes om en afdragsplan, uden om banker og kreditvurderinger. Køber betaler typisk 10-30% som udbetaling og afvikler resten månedligt eller kvartalsvis over 3-5 år. Skødet forbliver hos sælgeren, indtil hele beløbet er betalt.
Ifolge Siam Real Estate vil en større udbetaling, gerne tæt på 30%, typisk give bedre vilkår: lavere periodiske ydelser og kortere løbetid. Sælgerfinansiering er mulig for både freehold- og leasehold-enheder.
Et punkt, man skal holde øje med: Renten optræder ofte som et prismæssigt tillæg i kontrakten fremfor en eksplicit rentesats. Det typiske interval er 3-5% om året på den udestående saldo.
Betalingsmetode 3: Fuld betaling mod rabat i tidlig fase
Visse bygherrer tilbyder en rabat på 5-15% ved 100%-betaling i forsalgs- eller prækonstruktionsfasen. Det er oplagt for investorer med fri likviditet, der er komfortable med at binde kapital i 1,5-2 år frem til aflevering. Risikoprofilen er højere (byggeforsinkelser kan forekomme), men indgangsprisen er til gengæld på sit laveste.
Betalingsmetode 4: Deponering og kontraktoverdragelse inden aflevering
Køber sikrer enheden med en 25-30%-deponering, og overdrager derefter købskontrakten til en ny køber, inden byggeriet er afsluttet. Det er en spekulativ position, der forudsætter stigende ejendomsværdier. Ikke alle bygherrer tillader overdragelse, og salgskontrakten skal læses meget grundigt, inden man antager denne mulighed eksisterer.
Betalingsmetode 5: Offshore-finansiering fra international bank
Udvalgte internationale banker i Singapore og Hong Kong tilbyder kreditfaciliteter med sikkerhed i offshore-aktiver til brug ved køb af thai-ejendomme. Renten starter typisk fra 4-6% om året. Strukturen er kompleks og forudsætter en betydelig eksisterende portefølje, men den giver likviditetsmæssig fleksibilitet til dem, der ikke ønsker at realisere andre investeringer.
Sammenligningstabel: De fem betalingsstrukturer
| Parameter | Bygherre-afdrag | Sælgerfinansiering | Fuld betaling | Kontraktoverdragelse | Offshore-kredit |
|---|---|---|---|---|---|
| Udbetaling | 25-50% | 10-30% | 100% | 25-30% | 20-40% |
| Afdragsperiode | 1-3 ar (byggetid) | 3-5 ar | Enkelt betaling | Frem til aflevering | 5-15 ar |
| Rente | 0% | 3-5% p.a. | Ingen | Ingen | 4-6% p.a. |
| Skodeoverdragelse | Efter fuld betaling | Efter fuld betaling | Straks | Modtages ikke | Efter lanaet er indfriet |
| Primaer risiko | Byggeforsinkelse | Saelgers mislighold | Bundet kapital | Overdragelse forbudt | Valutarisiko |
| Tilgaengelighed | Bred | Begraenset | Altid | Kontraktafhaengig | Kun store porteføljer |
De fejl, danske købere oftest begår
Fejl 1: At glemme 49%-kvoten. Ifølge thai lov kan en udlænding kun eje en lejlighed på freehold-basis, hvis bygningens samlede udenlandsejede andel ikke overstiger 49% af det totale etageareal. Kvoten gælder for bygningen som helhed, ikke for den enkelte enhed. Er kvoten opfyldt, kan tinglysning ikke gennemføres, uanset hvornår depositum er betalt. Indhent en skriftlig erklæring fra kondominiumets juridiske enhed og bekræft status hos Jordministeriet, inden du betaler noget som helst.
Fejl 2: At overføre penge fra en thai-konto. Til tinglysning af et freehold-skøde kræver Land Department, at pengene er ankommet fra udlandet i udenlandsk valuta. Uden den såkaldte FETF (Foreign Exchange Transaction Form), som den modtagende thai-bank udsteder, afviser myndighederne at registrere skødet.
Fejl 3: At lade vilkårene stå mundtligt. Ved sælgerfinansiering aftales betingelserne alt for tit på skrømt. Hvert betalingsbeløb, hver forfaldsdato, alle rykkergebyrer og alle refusionsbetingelser skal fremgå af salgskontrakten, inden der overføres en eneste krone.
Fejl 4: At glemme driftsomkostningerne. Ud over købesummen betaler alle ejere et engangsbeløb til vedligeholdelsesfonden (typisk 400-800 THB pr. kvm) samt en løbende fællesomkostning (40-100 THB pr. kvm pr. måned). Ingen af disse er inkluderet i afdragsplanen.
Fejl 5: At tro, at afdragsordningen er en sikkerhedsventil. Bygherrefinansiering beskytter ikke mod bygherrens konkurs. Undersøg altid virksomhedens økonomi, godkendt EIA-tilladelse og track record med faktisk afleverede projekter, inden du skriver under.
Hvad betaler man i afgifter ved tinglysning?
Selve afdragsplanen udløser ingen skat. Ved skodeoverdragelsen betales et tinglysningsgebyr på 2% af den vurderede værdi (ofte delt ligeligt mellem køber og sælger) samt stempelafgift på 0,5%. Hverken sinkende fond eller CAM-gebyrer er inkluderet i disse tal.
Vil du have et samlet overblik over alle omkostninger, tilbyder Bolig Thailand en gratis omkostningsberegning tilpasset dit specifikke projekt og budget.
Ofte stillede spørgsmål fra danske Phuket-købere
Hvad er minimudsbetalingen på en lejlighed i Phuket? Via sælgerfinansiering på brugtmarkedet kan den komme helt ned på 10%. De fleste bygherreprojekter kræver dog 25-30% som den første milepælsbetaling.
Er vekselkursen låst under hele afdragsperioden? Nej. Hver betaling konverteres til den kurs, der er gældende på overforselsdatoen. Den fulde valutarisiko bæres af køber i hele afdragsperioden.
Hvad sker der, hvis jeg ikke kan gennemføre mine afdrag? Ved en bygherres afdragsplan er bygherren berettiget til at annullere kontrakten og tilbageholde de allerede betalte rater, enten fuldt ud eller efter fradrag af 10-25% af den samlede købesum. De præcise betingelser skal fremgå af kontrakten.
Hvad koster juridisk bistand ved et afdragskøb i Phuket? En uafhængig advokat vil gennemgå kontrakten, bekræfte 49%-kvotas status, kontrollere tingbogsforholdene og verificere refusionsbetingelserne. Honoraret ligger typisk i intervallet 30.000-80.000 THB.
Kilde: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026