For tre år siden kom omkring 70% af alle interesserede i nybyggede lejligheder i Phuket fra Rusland og Kina. Det billede findes ikke længere. I 2026 er kortet tegnet om, og hvis du overvejer at investere i thailandsk ejendom, bør du kende de nye spilleregler, før du skriver under på noget.
Det korte svar
Den typiske Phuket-køber i 2026 er yngre end for få år siden, køber oftere for at leje ud end for selv at holde ferie, og går efter afkast frem for ren livsstil. Indiske købere er vokset fra 4-5% af de udenlandske købere i 2023 til et estimeret 12-15% i 2026, mens russiske købere stadig udgør en top 5-gruppe, men er faldet fra 25-30% til omkring 15-18%. Kinesiske købere er trukket sig markant tilbage på grund af strammere kapitalkontrol og en opbremsning i den kinesiske økonomi. Bangkok Post har dokumenteret denne strukturelle ændring i den udenlandske efterspørgsel, og for investorer er det et klart signal om at genoverveje strategien.
Hvem er de nye købere?
Det er ikke kun russere og kinesere, der er skiftet ud, det er hele sammensætningen af markedet, der har flyttet sig:
-
Indiske købere er steget fra 4-5% til 12-15% af det udenlandske marked og foretrækker typisk studieboliger og etværelses lejligheder til 4-8 millioner THB
-
Russiske købere er faldet fra 25-30% til cirka 15-18%, men er stadig en betydelig gruppe
-
Kinesiske købere er faldet markant tilbage grundet stram kapitaleksport og en svag boligmarked derhjemme
-
Nye købergrupper fra De Forenede Arabiske Emirater, Saudi-Arabien, Kasakhstan og Usbekistan udgør nu tilsammen 8-10% af efterspørgslen, og disse købere går ofte efter villaer fra 25 millioner THB og opefter
-
Luksusvillaer til 30 millioner THB og derover oplever en salgsvækst på 25% år for år
Hvad betyder det for priserne?
Gennemsnitsprisen pr. kvadratmeter i nye projekter på vestkysten ligger nu på 180.000-220.000 THB (cirka 5.100-6.300 dollar), og selve transaktionsværdien er steget 18-22% sammenlignet med 2023.
Prisstigningerne er dog langt fra ens over hele øen:
-
Chalong, Nai Harn og Rawai har set prisstigninger på 30-40% over de seneste to år
-
Mai Khao og Natai i den nordlige del af øen er stadig 20-25% billigere, hvilket giver et lavere indgangspunkt for nye investorer
-
Bang Tao og Laguna Phuket er et modent marked med stærk likviditet og stabil udlejning
En af de underliggende årsager til prispresset er simpelt hen pladsmangel: grundarealet på Phukets vestkyst er nærmest opbrugt, og lokale udviklere vurderer, at der kun er 3-5 års byggemodent areal tilbage.
Turisme og udlejningsafkast
Phuket modtog 9,4 millioner udenlandske turister i 2025 ifølge Tourism Authority of Thailand, en stigning på 11% fra 2024. Den turiststrøm er selve fundamentet under udlejningsmarkedet.
For en investor, der køber med henblik på udlejning, ser tallene sådan ud:
-
Kvalitetslejligheder i Bang Tao og Laguna Phuket giver 6-8% nettoafkast årligt
-
Premium-villaer leverer typisk 4-6%
-
Højsæsonen løber fra november til april, og sæsonudsving har stor betydning for det reelle afkast
Ejerskab: Hvad kan udlændinge egentlig eje?
Udlændinge kan eje lejligheder i Thailand under den såkaldte freehold-kvote, som er begrænset til 49% af det sælgbare areal i et givent projekt. Villaer struktureres normalt som 30+30+30 års lejemål eller gennem et thailandsk selskab.
Thailandske myndigheder diskuterer i øjeblikket at hæve freehold-kvoten til 75% i udvalgte projekter i perioden 2025-2026, men der er endnu ikke vedtaget lovgivning på området. Det er værd at holde øje med, hvis du overvejer et køb inden for de kommende år.
Ifølge Bangkok Post forventes Phukets luksusmarked at forblive stærkt gennem 2026, hvor villaer klarer sig bedre end lejligheder, drevet af branded residences og integrerede faciliteter, der tiltrækker velhavende udenlandske købere til hotspots på vestkysten som Bang Tao, Layan, Kamala og Cherng Talay.
Ofte stillede spørgsmål
Hvorfor forsvinder de kinesiske købere fra Phuket-markedet?
Den primære årsag er strammere håndhævelse af Kinas regler for kapitaludførsel. Den formelle grænse på 50.000 dollar pr. person om året er uændret, men bankerne kontrollerer transaktioner langt mere nøje end tidligere. En nedgang på det kinesiske boligmarked har samtidig dæmpet lysten til at investere i udlandet.
Hvilke områder i Phuket har det bedste investeringspotentiale lige nu?
Bang Tao og Laguna er et modent marked med god likviditet og stabil udlejning. Mai Khao og Natai mod nord tilbyder lavere indgangspriser og potentiale, efterhånden som infrastrukturen udbygges. Rawai og Nai Harn mod syd er fortsat populære blandt europæiske købere, men viser allerede tegn på at være ved at blive overophedede.
Hvad koster en lejlighed i Phuket i 2026?
En studiebolig på 28-35 kvadratmeter i et nyt vestkystprojekt koster 4-7 millioner THB (115.000-200.000 dollar). En lejlighed med to soveværelser koster 8-15 millioner THB. Villaer med havudsigt og eget pool starter typisk ved 20-25 millioner THB.
Kan man betale for en Phuket-bolig i rater?
Ja. De fleste udviklere tilbyder betalingsplaner under byggeriet, typisk 30% ved booking og kontraktunderskrivelse og 70% ved overdragelse. Nogle projekter fordeler betalingerne over 12-24 måneder.
Hvilket udlejningsafkast kan man realistisk forvente?
Med professionel udlejningsadministration kan en velbeliggende lejlighed give 6-8% nettoafkast årligt efter administrationsgebyrer, forbrug og skat. Sæsonen betyder meget, med højtryk fra november til april.
Hvilke skatter betaler en udenlandsk ejer i Phuket?
-
Overdragelsesgebyr: 2% af den vurderede værdi, som normalt deles med sælger
-
Stempelafgift: 0,5%
-
Indkomstskat ved salg: en progressiv sats afhængig af ejerperioden, hvor ejerskab over 5 år reducerer den effektive sats markant
-
Årlig ejendomsskat: for boliger vurderet op til 50 millioner THB gælder en nominel sats på 0,02%
Er det umagen værd at besigtige boliger i Phuket personligt, før man køber?
Ja, absolut. Billeder og 3D-visualiseringer kan aldrig vise den reelle byggekvalitet, den faktiske afstand til stranden eller kvarterets infrastruktur. At booke ophold tæt på de projekter, man overvejer, og lægge en besigtigelsesrute er godt givet ud, før man binder kapital.
Er der risiko for en boble på Phuket-markedet?
Der er endnu ingen klassiske tegn på en boble. Priserne stiger, men stigningen er understøttet af reelle faktorer som grundknaphed, flere turister og infrastrukturopgraderinger, herunder lufthavnens nye terminal og udvidede veje. Lokal overophedning i enkelte områder kan forekomme, så det er stadig en god idé at sprede sine investeringer geografisk.
Det lange perspektiv
Skiftet i Phukets køberprofil er ikke en midlertidig bølge, men en holdbar tendens. Globaliserede investeringsstrømme, en voksende middelklasse i Indien og Golfstaterne samt et krympende udbud af byggegrunde presser priserne opad og former markedet på ny. Særligt formuer knyttet til De Forenede Arabiske Emirater er i stigende grad ved at afkoble Phukets luksussegment fra de klassiske turistcykler, hvor superrige familier ser øen som en sikker base snarere end blot et feriemål.
Overvejer du at investere, er det værd at handle inden for de næste 6-12 måneder, mens prisvinduet stadig er åbent. Hos Bolig Thailand hjælper vi danske købere med at navigere disse ændringer, fra valg af område til de juridiske detaljer omkring ejerskab.
Kilde: Bangkok Post