Det korte svar: hvad betyder de tre cirkulærer for dig?
Hvis du ejer eller overvejer en villa på Phuket gennem et thailandsk selskab, er svaret enkelt: loven er ikke ændret, men kontrollen er. Fra maj 2026 sendte det thailandske Department of Lands tre cirkulærer markeret 'most urgent' til samtlige provinsielle grundkontorer. Konsekvensen er, at kontorerne nu skal krydstjekke selskabsdata mod Department of Business Developments (DBD) database, indhente finansielle dokumenter og i visse tilfælde besøge adressen fysisk. Grænsen, der udløser den dybere undersøgelse, er en kontant betaling på 2 millioner THB eller mere, eller en aktivværdi over 5 millioner THB.
Det lyder teknisk. For en dansker, der har købt en villa i Rawai eller Bang Tao gennem det klassiske '51 procent thai-selskab', er det praktiske spørgsmål et andet: kan mit setup bestå et kig fra en sagsbehandler, der nu rent faktisk har adgang til de rigtige databaser?
Hvorfor findes nominee-selskaber overhovedet i Thailand?
Konstruktionen er ældre end de fleste, der bruger den i dag. Den blev til i sidste halvdel af 1990'erne, efter den asiatiske finanskrise tvang Thailand til at åbne ejendomsmarkedet for udenlandsk kapital, uden at man rørte selve Land Code. Udlændinge fik adgang til frihold på kondominier og til leasingkontrakter. Jord blev holdt uden for.
Markedet fandt sin egen løsning: et thailandsk selskab, hvor 51 procent af aktierne ligger hos thailandske statsborgere, mens den reelle kontrol ligger hos den udenlandske investor via præferenceaktier med vægtet stemmeret, aktiepantsætning og fuldmagter. Hele gader med villaer på Koh Samui, i Hua Hin og langs Phukets vestkyst er bygget op på denne måde. Det er ikke en gråzone, danskere har opfundet, det er den model, som størstedelen af udenlandsk villaejerskab i Thailand historisk har hvilet på.
Ministeriet for Indenrigsanliggender forsøgte allerede i 2006 at lukke denne dør ved at bede embedsmænd om at granske thailandske aktionærer med minimal indkomst og selskaber, der var stiftet kort før et jordkøb. Instrukserne fandtes, men værktøjerne til at tjekke dem gjorde ikke. Et provinsielt grundkontor så en mappe papirer, ikke en database, der kunne kobles sammen. Det er præcis dét, 2026-cirkulærerne ændrer.
Hvad tæller som 'højrisiko', og betyder det, man er skyldig?
Selskaber med udenlandsk involvering i kapital, aktiebesiddelse eller kontrol over de fastsatte tærskler bliver flagget som højrisiko og gennemgår en dybere kontrol: aktionærregister, DBD-indberetninger, finansielle dokumenter, kontrakter og fysisk besigtigelse.
Det vigtige for enhver dansker, der ejer en villa via selskab: myndigheden siger direkte, at en højrisiko-klassifikation er et screeningsværktøj, ikke en konstatering af ulovlighed. At stå på listen betyder ikke automatisk, at man antages skyldig. Men det betyder, at man skal kunne dokumentere pengenes vej, aktionærernes indkomst og hvem der reelt betalte den indbetalte kapital.
Reglerne gælder desuden ikke kun nye handler. De omfatter også eksisterende ejerstrukturer, herunder selskaber, der købte jord for fem eller ti år siden. Har man købt sin villa gennem selskab i 2018 eller 2020, er man altså ikke automatisk fritaget, fordi handlen ligger tilbage i tiden.
Hvornår udløses en kontrol af pengenes oprindelse?
Tærsklen er konkret: en kontant betaling på 2 millioner THB eller mere, eller en vurderet aktivværdi over 5 millioner THB. Over den grænse undersøger kontoret nu kilden til pengene, indkomst og beskæftigelse for alle involverede i handlen.
Det betyder i praksis, at en villa til 8-10 millioner THB, hvilket er et almindeligt prisniveau i dele af Phukets vestkyst, næsten altid vil trigge kontrollen, uanset om selskabsstrukturen i øvrigt er lovlig eller ikke.
Hvad sker der, hvis strukturen falder igennem en kontrol?
Her er det værd at være ærlig om, hvad der reelt fejler, og hvad der ikke gør. Det, der først holder op med at virke, er 'pakke-selskabet' samlet en uge før closing, med tre thailandske aktionærer, hvis finansielle historik viser ingen indkomst og ingen kontobevægelser. Den slags selskaber er dét, kontrollerne er designet til at finde.
En anden udbredt misforståelse er troen på, at et brev fra en thailandsk ægtefælle, der bekræfter, at pengene er private, permanent lukker sagen. Det lukker én bestemt registrering, men det beskytter ikke den underliggende struktur mod fremtidig gennemgang, hvis jorden står i selskabets navn snarere end i hendes eget.
Det tredje punkt, folk sjældnere taler om: Land Code giver myndighederne ret til at kræve ulovligt erhvervet jord afhændet inden en fastsat periode, og til at gennemtvinge et salg, hvis ordren ignoreres. I praksis har markedet ikke set masseinddragelser, og det er heller ikke det, jeg forventer nu. Politisk er det for dyrt for et land, hvor udenlandske købere udgør en væsentlig del af efterspørgslen i feriedistrikterne. Det mere realistiske udfald er stillere og mere besværligt: et videresalg, der går i stå i måneder, mens en højrisiko-struktur arbejder sig igennem en gennemgang, og hvor prisrabatten vokser i takt med, at køberen trækker sig.
Selskab, leasing eller kondominium: hvad skal en dansk køber vælge?
Hvis man i øjeblikket vælger mellem et thailandsk selskab og en registreret langtidsleasing til et hus med jord, er min anbefaling klar: tag leasingen. En 30-årig leasekontrakt, registreret på grundkontoret bag på chanote-skødet, giver svagere rettigheder end fuld ejendomsret, men den kollapser ikke under en revision og gør ikke køberen til part i en straffesag.
Et kondominium inden for den 49 procent-kvote for udenlandsk ejerskab er stadig den eneste form for fuldt frihold, en udlænding kan få i Thailand, og det er stadig den mest kedelige, og den sikreste, mulighed på markedet.
Det skal dog siges: at afskrive selskabsstrukturen fuldstændigt ville være forhastet. Et selskab med reel drift, ægte thailandske partnere, korrekt indbetalt kapital og flere års rene indberetninger bestiver en gennemgang uden problemer. Fangsten er, at den slags selskab kræver rigtige penge og en faktisk forretning bag sig, ikke et tomt skal.
Der findes også et klart tilfælde, hvor intet af dette er relevant: et budget på 5-6 millioner THB til en færdigbygget kondominiumenhed. Der er intet selskab, ingen nominee, og ingen tærskel for kontrol af pengenes oprindelse udløst af vurderingsværdien. Der er med andre ord slet ikke noget at strukturere.
Hvor stor er risikoen ved eksisterende nominee-strukturer lige nu?
Separat fra de tre cirkulærer er over 46.000 selskaber med udenlandsk deltagelse allerede under revision landsdækkende for mistanke om nominee-strukturer, ifølge branchekilder omkring 2026-oprydningen. Undersøgelser dækker allerede tusindvis af selskaber på Phuket, Samui, Koh Phangan og Krabi, hvor den klassiske 51 procent thailandske aktiebesiddelse dækker over fuld udenlandsk styring og finansiering. Nogle ejendomsrelaterede enheder bliver også genundersøgt for mulige hvidvasksager.
Nominee-ejerskab er fortsat et strafferetligt spørgsmål under Foreign Business Act, med bøder fra 100.000 til 1 million THB og op til tre års fængsel, både for den udenlandske køber og den thailandske statsborger, der accepterer at fungere som stråmandsaktionær. Det er netop derfor, at det er blevet dyrere at finde en, der vil stille sig frem som stråmand.
Hvad bør du gøre, hvis din villa allerede ligger i et thailandsk selskab?
Start med en revision: hvem er aktionærerne, hvordan blev kapitalen indbetalt, og er der reel indberetning og aktivitet bag selskabet. Herfra vælger man mellem at bringe selskabet i fuld compliance eller konvertere til en registreret leasing. Den sidste vej er som regel billigere end at møde problemer ved et videresalg.
Et konkret første skridt, man kan tage denne uge: bestil et DBD-selskabsudtræk og se præcis, hvad grundkontoret ser. Det koster meget lidt og tager en dag, og en beslutning om omstrukturering bør tages lang tid før, man ønsker at sælge.
En praktisk detalje til alle, der skal registrere en handel i 2026: overdragelse af skøde på grundkontoret kræver enten personlig fremmøde eller en fuldmagt udarbejdet strengt efter thailandsk juridisk form, og kontorerne er blevet markant strengere med at insistere på personligt fremmøde. Afsæt to til tre arbejdsdage til kø, vurdering og bankcheck, når rejsen planlægges.
Kilde: Restate.ru