Kort svar: Hvad betyder det for dig som dansk køber?
Hvis du har planer om, eller allerede ejer, en villa i Phuket via et thailandsk selskab med thailandske stråmandsaktionærer, skal du vide dette: myndighederne har skærpet kontrollen markant, og nye nominee-registreringer er faldet 75% (fra 561 til 141) i den seneste rapporteringsperiode. Det er ikke længere kun en juridisk gråzone, det er et reelt trusselsbillede mod din investering, og det kan udløse bøder, fængselsstraf og tvangssalg af jorden.
Mange danskere, der har købt hus og grund i Thailand, har brugt netop denne konstruktion, fordi det virkede som en genvej uden om reglerne. Den genvej lukker nu for alvor.
Hvorfor er nominee-selskaber overhovedet brugt i Thailand?
Thailands Foreign Business Act fra 1999 forbyder udlændinge at eje mere end 49% af aktierne i thailandske selskaber, der driver "begrænset" virksomhed, herunder ejerskab af jord. Løsningen, som mange rådgivere og mæglere har solgt til udenlandske købere gennem årene, har været at oprette et thailandsk selskab, hvor thailandske statsborgere formelt ejer 51% eller mere af aktierne, mens den udenlandske køber reelt finansierer og kontrollerer det hele.
Problemet: de thailandske aktionærer i den slags arrangementer indskyder typisk ingen reel kapital og træffer ingen forretningsmæssige beslutninger. Thailandske domstole betragter det som en direkte omgåelse af Foreign Business Act, og domstolene har flere gange beordret tvangssalg af jord, hvor det er bevist, at de thailandske aktionærer reelt var stråmænd for en udenlandsk kontrollerende part.
Markedsestimater peger på, at 40-60% af villaerne på egen grund i Phuket og Koh Samui er erhvervet gennem selskaber, der udviser typiske nominee-kendetegn. Det er med andre ord ikke en marginal problemstilling for danske og andre udenlandske ejere i regionen, det er udbredt praksis, som nu bliver rullet op.
Hvad viser de nye tal helt konkret?
- Nye selskabsregistreringer med tegn på nominee-ejerskab er faldet 75%, fra 561 til 141 enheder i den seneste periode
- Et separat datasæt fra Department of Business Development (DBD) viser, at registreringer af selskaber med 0,01-49,99% udenlandsk deltagelse faldt 51% i første kvartal af 2026 og hele 65% i perioden 1.-31. maj 2026
- Thailands Ministry of Commerce anslår, at omkring 119.000 selskaber falder ind under risikokategorien medio 2026
- Ministeriet understreger selv, at de 141 nye registreringer kun er toppen af isbjerget, tallet dækker ikke de tusindvis af allerede etablerede strukturer, der stadig er i drift
Konklusionen er entydig: myndighederne er blevet markant bedre til at opdage nominee-mønstre allerede ved registreringen og afviser nu den slags selskabsstiftelser direkte, i stedet for at lade dem passere og eventuelt undersøge dem senere.
Hvilken lovgivning ligger bag den skærpede kontrol?
Den konkrete udløser er DBD Order No. 2/2026, som trådte i kraft 1. august 2026. Ordren er udformet specifikt for at lukke de smuthuller, der har givet udlændinge reel kontrol over thailandske selskaber via nominee-aktionærer.
De nye regler udvider dokumentationskravene og kontrollen til at gælde hele selskabets levetid, ikke kun på stiftelsestidspunktet. Det betyder i praksis:
- Udenlandske investorer og deres repræsentanter skal give en detaljeret redegørelse for investeringsstrukturen
- Der kræves dokumentation for kapitalens oprindelse
- Kravene gælder ikke kun ved stiftelse, men ved enhver senere ændring i aktionærkredsen
Dertil kommer, at Thailands Department of Special Investigation (DSI) har intensiveret sine undersøgelser i de senere år, særligt i turistprovinserne Phuket, Krabi og Surat Thani, altså præcis de områder, hvor mange skandinaviske købere har investeret i villaer.
Hvad koster det at blive taget i en nominee-konstruktion?
Straffen efter Foreign Business Act er alvorlig:
- Op til 3 års fængsel
- Bøder på op til 1.000.000 THB
- Domstolene kan derudover kræve tvangssalg af jorden
- De thailandske stråmandsaktionærer risikerer selv strafferetligt ansvar
Samtidig er selve driften af en nominee-konstruktion langt fra gratis. At vedligeholde et nominee-selskab koster typisk 50.000-150.000 THB om året i administration, regnskab og gebyrer, uden nogen garanti for, at strukturen ikke senere bliver kendt ulovlig, med de konsekvenser det medfører for din investering.
Hvordan kan du som dansker lovligt eje bolig i Thailand?
Udlændinge kan fortsat ikke eje jord direkte i Thailand (Land Code, Section 86). Men der findes flere anerkendte og lovlige alternativer:
Langtidsleasing (leasehold) Den mest udbredte løsning er en leasingaftale på jorden, typisk med en standardperiode på 30 år og mulighed for to forlængelser (den kendte 30+30+30-model). Selve huset på grunden kan registreres som din personlige ejendom, mens jorden forbliver lejet af en thailandsk ejer.
Ejerlejlighed (freehold condo) Den eneste boligform, hvor udlændinge kan opnå fuldt freehold-ejerskab, er kondominier, forudsat at den udenlandske kvote i bygningen ikke overstiger 49% af det samlede etageareal. Købesummen skal overføres fra udlandet gennem en thailandsk bank, og du skal have et Foreign Exchange Transaction-certifikat (FET) som dokumentation.
Usufrukt (livslang brugsret) En tredje mulighed er usufrukt, en livsvarig brugsret, der tinglyses hos Land Department.
Bør du konvertere et eksisterende nominee-selskab?
Hvis du allerede ejer en villa gennem en nominee-struktur, er svaret sjældent enkelt, men det er værd at overveje seriøst. En konvertering indebærer typisk, at selskabet sælger jorden til en thailandsk person eller enhed, hvorefter der indgås en leasingaftale i stedet. Processen koster erfaringsmæssigt 100.000-300.000 THB i skat og advokatsalær, men den fjerner den strafferetslige risiko og gør ejerskabet gennemsigtigt.
DSI og Land Department kan i princippet åbne en undersøgelse af et eksisterende selskab når som helst, særligt ved ejerskifte, salg af aktiver eller en klage fra tredjepart. Derfor er anbefalingen fra flere jurister at få foretaget et juridisk eftersyn nu, fremfor at vente på, at en kontrol banker på døren.
Et indledende konsulentmøde med en gennemgang af ejerskabsstrukturen koster typisk 15.000-30.000 THB hos en advokat med licens fra Thai Bar Association og erfaring inden for jordret, gerne en, der ikke har tilknytning til firmaer, der selv sælger nominee-løsninger.
Vil det ramme markedet for ejerlejligheder?
Ikke direkte. Freehold-ejerlejligheder for udlændinge forbliver en fuldt lovlig ejerform, upåvirket af opstramningen. Indirekte kan efterspørgslen efter kondominier faktisk stige, fordi investorer, der tidligere ville have købt en villa via nominee-selskab, i stedet vender blikket mod lejligheder som et mere sikkert alternativ.
Er der udsigt til, at udlændinge kan eje jord direkte?
Som situationen ser ud i 2026, er der ikke noget konkret lovforslag på bordet. Diskussionen om en reform af Land Code dukker op med jævne mellemrum i den offentlige debat, men der er ikke politisk vilje til en ændring lige nu. Købere bør ikke regne med, at forbuddet bliver ophævet på mellemlangt sigt.
Det samlede billede er et systemisk skifte, ikke en enkeltstående kampagne: thailandske myndigheder investerer i digitale værktøjer til selskabsanalyse, deler data på tværs af myndigheder og reagerer på politisk pres for at rydde op i ejendomsmarkedet. Hvis dine aktiver i dag ligger i en nominee-struktur, er rådet fra branchen entydigt: få lavet et juridisk eftersyn nu. Hos Bolig Thailand hjælper vi gerne danske købere med at få overblik over lovlige ejerformer, før I går videre med et køb i Phuket eller andre steder i Thailand.
Kilde: Thailand Business News