En dansk køber sidder ved skødekontoret i Thalang, Phuket, klar til at overtage en villa. Ved siden af sidder den thailandske minoritetsaktionær i holdingselskabet med pas og selskabsstempel i hånden. Men embedsmanden spørger ikke kun efter selskabsdokumenterne. Han vil se aktionærens bankudtog, dokumentation for beskæftigelse og en forklaring på, hvor pengene til købet egentlig kommer fra. For to år siden ville det have været usædvanligt. Siden midten af maj 2026 er det standardprocedure.
Kort svar: Siden midten af maj 2026 har Thailands Department of Lands udsendt tre 'mest urgente' cirkulærer, der samler tidligere spredte regler i ét nationalt system: en landsdækkende database over selskaber, der ejer jord, månedlig dataafstemning og kvartalsvis rapportering til centrale myndigheder. Konsekvensen for danske køberes thailandske selskabskonstruktioner (typisk den kendte 51/49-model) er, at de nu bliver logget, screenet og gemt i årevis, ikke bare registreret og lagt til side.
Hvad er der egentlig sket i maj 2026?
De tre cirkulærer er blevet sendt til samtlige provinsielle skødekontorer i Thailand. De kræver, at kontorerne aktivt bygger en landsdækkende database over juridiske enheder, der ejer jord, gennemgår den månedligt og rapporterer til departementet kvartalsvis. Hvis et selskab opfylder kriterierne for en 'foreign juristic person' efter paragraf 97 og 98 i Land Code, skal sagen dog rapporteres øjeblikkeligt, uden at vente på det kvartalsvise cyklus.
Det, der ændrer sig, er ikke selve forbuddet mod udlændinges jordbesiddelse i Thailand, det har stået fast i årtier, med kun snævre undtagelser som 40-millioner-baht-investeringsruten og BOI-tilknyttede tilladelser. Det nye er, at staten nu faktisk har ressourcerne og systemet til at tjekke sagerne. Tidligere så et skødekontor et thailandsk-majoritetsselskab, registrerede overdragelsen og arkiverede papirerne. Den praksis er slut.
Hvorfor rammer det netop danske villakøbere i Phuket?
Mange danske købere har gennem årene købt villa eller grund via et thailandsk selskab med en thailandsk majoritetsaktionær, ofte uden at den thailandske part reelt har betalt for sine aktier eller deltaget i driften. Det er præcis den konstruktion, cirkulærerne er designet til at fange.
Myndighederne kigger nu efter, hvem der faktisk har indbetalt kapitalen. Hvorfor en thailandsk aktionær, der oplyser en månedsløn på 15.000 baht, sidder på en andel i et selskab, der har betalt 30 millioner baht for en grund. Om selskabet overhovedet har nogen driftsaktivitet ud over at eje ét enkelt aktiv.
Den mest populære konstruktion de seneste år, foretrukne aktier med begrænset stemmeret, hvor thailandske statsborgere ejer 51 % af kapitalen men kun har én stemme mod udlændingens ti, er netop det mønster, inspektørerne leder efter først. En thailandsk majoritet uden kontrol er tekstbogseksemplet på et nominee-arrangement. At ens thailandske advokat satte det op, er ingen beskyttelse. Registrering af overdragelsen har aldrig været en garanti for lovlighed, og nu er det ikke engang det sidste skridt i processen.
Hvilke beløb og paragraffer udløser ekstra kontrol?
Den skærpede kontrol af pengenes oprindelse gælder ved kontantbetalinger over 2 millioner baht, eller hvor den vurderede ejendomsværdi overstiger 5 millioner baht (skødekontorets officielle vurdering, ikke kontraktprisen). Paragraf 74 i Land Code giver embedsmændene den juridiske ret til at spørge ind til kilden til midlerne, indkomst, beskæftigelse og økonomisk formåen for parterne i handlen.
Et praktisk punkt, som mange danske købere overser: ifølge en rapport fra Bangkok Biznews om Department of Lands' foranstaltninger gælder de to tærskler (2 millioner baht i kontanter og 5 millioner baht i vurderet værdi) specifikt til at verificere, at midlerne er personlige aktiver og ikke fælles formue fra et ægteskab. Det er endnu et lag af dokumentation, man bør forberede i god tid, hvis man er gift.
I højrisikosager kan skødekontorerne kræve aktionærfortegnelsen, indberetninger til Department of Business Development, finansielle regnskaber og gennemføre uanmeldte besøg på selskabets registrerede adresse. En juridisk analyse fra Mondaq peger desuden på, at de provinsielle undersøgelseskomitéer nu skal inkludere specialiserede undersøgere, blandt andet lokale politichefer, hvilket giver myndighederne bredere adgang til data om aktiebesiddelse, skat og immigration.
Er gamle selskabskonstruktioner også i søgelyset?
Ja. Databasen omfatter alle juridiske enheder, der ejer jord, ikke kun nye handler, og den gennemgås månedligt. Et selskab, der købte en grund i 2019, ligger nu i samme database som denne uges køber. En ændring i aktionærkredsen, en uoverensstemmelse i indberetningerne eller en adresse, der ikke matcher, kan genåbne en sag år efter, den oprindelige handel blev afsluttet.
Det betyder i praksis, at hvis din villa i Bang Tao eller på Koh Samui blev købt gennem et selskab for fem eller syv år siden, er den ikke automatisk fredet, fordi handlen ligger langt tilbage.
Hvad med de 30+30 års lejekontrakter?
Det er en anden udbredt misforståelse, jeg gerne vil punktere: Civil and Commercial Code tillader kun registrering af en lejekontrakt på op til 30 år. Et løfte om forlængelse skrevet ind i kontrakten er en personlig forpligtelse fra den nuværende ejer, ikke en ret, der automatisk følger med grunden. Skifter grunden ejer, eller bliver den solgt tvangsmæssigt på grund af gæld, er der måske ingen tilbage til at honorere den anden 30-års periode. Behandl derfor aldrig en 30+30-aftale som en garanteret 60-årig ret.
Min vurdering: hvornår giver selskabskonstruktionen stadig mening?
For en privat køber med et budget under 10-15 millioner baht er selskabskonstruktionen efter min mening nu økonomisk meningsløs. Årlige indberetninger, revision, risikoen for et uanmeldt besøg og muligheden for at blive tvunget til at sælge under pres inden for fem år æder al den prisfordel, konstruktionen tidligere kunne give i forhold til en ejerlejlighed inden for den udenlandske kvote (op til 49 % af et projekts salgbare areal, skøde i udlændingens eget navn, fuld chanote udstedt til enheden).
Hvis du derimod bygger en reel forretning, et hotel, en produktionsvirksomhed, et landbrugsprojekt, med en ægte thailandsk partner, der har lagt reelle penge og omsætning, der fremgår af indberetningerne, rammer disse cirkulærer dig kun i begrænset omfang. Screeningen er designet til at luge ud i tomme skalselskaber, ikke i drevne virksomheder.
Et ærligt forbehold: håndhævelsen vil variere fra provins til provins. Phuket, Koh Samui, Pattaya og Chiang Mai er højrisikozoner af naturlige årsager, mens et skødekontor i det landlige Isan sandsynligvis ikke sætter uanmeldte besøg i gang i første kvartal. Reglerne er de samme overalt, men tempoet, hvormed skærpet kontrol når frem til den enkelte ejendom, er ikke.
Hvad bør du gøre, hvis din villa allerede er ejet via et selskab?
Hvis du sidder på en ejendom, der er ejet gennem et thailandsk selskab, bør du tjekke tre konkrete ting inden kvartalets afslutning: om de thailandske aktionærer reelt har betalt for deres aktier, om selskabets registrerede adresse matcher den faktiske drift, og om der er indberettet regnskaber for samtlige driftsår. Det er de tre punkter, skødekontorerne tjekker først, og de er langt billigere at rette op på nu end efter en forespørgsel er rejst.
Et praktisk krav værd at nævne: underskrivelse og registrering på skødekontoret kræver i stigende grad, at alle parter er fysisk til stede, fordi embedsmændene nu udspørger mennesker, ikke fuldmagter. Sidder du i Danmark og planlægger en handel via en thailandsk advokat på fuldmagt, bør du regne med, at det ikke længere er en formalitet, du kan klare på afstand.
Kilde: Mondaq