Kort svar: Hvad betyder det for dig som dansk køber?
Thailandske myndigheder undersøger i øjeblikket 33 luksusejendomme til en samlet værdi af 1,27 milliarder baht (omkring 35 millioner dollars), mistænkt for at bruge såkaldte nominee-strukturer til at omgå landets forbud mod udenlandsk jordejerskab. Sagerne er koncentreret i Bangkoks Pattanakarn- og Krungthep Kreetha-distrikter, men en parallel aktion i Phuket, Phangnga og Krabi har allerede ført til 48 anholdelser og beslaglæggelse af aktiver for cirka 1,05 milliarder baht. Hvis du overvejer at købe hus eller villa i Thailand, bør du læse dette som en tydelig advarsel om, at gråzone-løsninger nu bliver systematisk jagtet.
For danskere, der drømmer om et hus med egen jordlod i Phuket eller på Koh Samui, er nyheden vigtig at forstå i detaljen. Mange har i årevis brugt thailandske selskaber som juridisk omvej. Nu skifter myndighederne fra advarsler til konkret retsforfølgelse.
Hvad er en nominee-struktur, og hvorfor er den problematisk?
En nominee-ordning fungerer typisk sådan: en udlænding opretter et thailandsk selskab (Thai Co., Ltd.), hvor thailandske statsborgere formelt ejer den bestemmende andel, ofte 51 procent, mens den reelle kontrol og de reelle økonomiske fordele ligger hos den udenlandske køber. Denne konstruktion har i årtier fungeret som en slags uofficiel branchestandard i det thailandske ejendomsmarked. Men thailandsk lov, herunder Land Code sektion 86, forbyder direkte udenlandsk ejerskab af jord, og nominee-ordninger betragtes som en måde at omgå både Land Code og Foreign Business Act.
Hvor stor er undersøgelsen, og hvem står bag den?
Efterforskningen ledes ifølge The Nation Thailand af Department of Lands i samarbejde med Department of Special Investigation (DSI). Fokus er specifikt på huse og villaer med tilhørende jordlod, ikke lejlighedsejendomme (condominium), fordi den juridiske konflikt kun opstår ved selve jordejerskabet.
- Gennemsnitsværdien på de undersøgte ejendomme ligger omkring 38,5 millioner baht (cirka 1,07 millioner dollars), hvilket peger direkte på det eksklusive villasegment
- Undersøgelsen omfatter 33 ejendomme for samlet 1,27 milliarder baht
- Sagerne centrerer sig om Bangkoks Pattanakarn- og Krungthep Kreetha-områder
Den store aktion i syd: Phuket, Phangnga og Krabi
Samtidig med Bangkok-sagen har myndighederne kørt en separat, meget større operation i de sydlige provinser, hvor mange danskere har feriehus eller investeringsejendom:
- Over 500 embedsmænd deltog i aktionen
- 40 godkendte anholdelseskendelser og 13 gennemførte ransagninger
- 48 personer anholdt: 27 thailandske statsborgere og 21 udlændinge
- De anholdte udlændinge kom blandt andet fra Israel, Frankrig, Polen, Schweiz, Storbritannien, Holland, Rusland og Sydafrika, ifølge Bangkok Post og The Phuket News
- Aktiver for omkring 1,05 milliarder baht blev beslaglagt, fordelt på 89 jordlodder
Markedsestimater peger på, at op til 70 procent af de udenlandsk ejede villaer i Phuket er struktureret gennem en form for nominee-arrangement. Det giver et fingerpeg om, hvor stort omfanget potentielt er, og hvorfor myndighederne nu griber ind bredt.
Hvilke konsekvenser risikerer man ved en nominee-sag?
Straffene er ikke symbolske. Efter Foreign Business Act (1999) kan bøder løbe op i 1 million baht, og der kan idømmes fængsel i op til 3 år. Land Code kræver desuden, at jorden tvangssælges inden 180 dage efter, at en overtrædelse er konstateret. Sker salget ikke, overgår ejerskabet til staten. I den aktuelle Bangkok-sag nævnes desuden bøder op til 20.000 baht i forbindelse med selve nominee-ordningen samt strafferetlig forfølgelse under Foreign Business Act.
Der findes allerede konkrete eksempler på, at det kan gå den udenlandske ejer helt ind på livet: flere villaer på Koh Samui blev beslaglagt i 2024 efter samme mønster.
Hvad er de lovlige alternativer for danske købere?
Det gode budskab er, at der findes flere solide og lovlige måder at eje bolig i Thailand på:
- Condominium med udenlandsk kvote: Som udlænding kan du eje en lejlighed (freehold) direkte, så længe den samlede udenlandske andel i projektet ikke overstiger 49 procent. Denne mulighed er slet ikke berørt af den aktuelle undersøgelse.
- Leasehold på 30 år: Du lejer jorden i 30 år med mulighed for forlængelse i yderligere to perioder, mens selve bygningen kan registreres i dit eget navn. Denne model indebærer ingen konfiskationsrisiko og er fuldt anerkendt i thailandsk lovgivning.
- Ægte thailandsk selskab: Et selskab med reel forretningsdrift og legitime thailandske partnere kan i visse tilfælde eje jord, men denne løsning kræver seriøs juridisk rådgivning og skal kunne dokumentere ægte aktivitet, ikke blot være et skalselskab.
Allerede i 2025 strammede Thailand kontrollen med thailandske selskaber, der har udenlandsk ejerskab, ved at indføre ekstra aktionær-verifikation gennem DBD-systemet (Department of Business Development). Det er altså en udvikling, der har været i gang et stykke tid, og 2026-aktionen er en naturlig fortsættelse.
Bliver condominium-markedet påvirket?
Nej. Retten for udlændinge til at eje en lejlighed inden for 49 procent-kvoten er fastsat i Condominium Act og har intet at gøre med nominee-strukturer. Hvis du som dansker overvejer en lejlighed frem for en villa med egen grund, er du derfor ikke berørt af denne bølge af kontroller.
Er det stadig værd at investere i Thailand?
Ja, forudsat at den juridiske struktur er korrekt fra starten. Condominium-markedet er fortsat fuldt tilgængeligt for udlændinge, og udlejningsafkastet i Bangkok ligger typisk på 5-7 procent årligt, mens professionelt forvaltede ejendomme i Phuket kan give 8-10 procent. Nøglen er at bruge advokater med de rette licenser og undgå gråzone-løsninger, uanset hvor fristende en genvej kan se ud på papiret.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad sker der, hvis jeg allerede ejer en villa gennem en nominee-struktur?
Kontakt straks en thailandsk advokat, der er specialiseret i jordret. Mulighederne kan være at omstrukturere selskabet til en lovlig form, konvertere til leasehold, eller sælge ejendommen, før myndighedernes kontrol når dit område.
Hvordan tjekker jeg, om en ejendomshandel i Thailand er juridisk sikker?
Bed om en uafhængig juridisk gennemgang fra en advokat, der ikke har relation til sælger. Bekræft, at de thailandske aktionærer er reelle personer med dokumenterbar indkomst, og at selskabet driver ægte forretning og betaler skat.
Vil kontrollerne påvirke villapriserne i Thailand?
På kort sigt kan udbuddet på andenhåndsmarkedet stige, fordi nogle ejere skynder sig at sælge, før kontrollerne når deres område. Det kan skabe et vindue for købere, der er villige til at overtage en villa på leasehold-vilkår til en reduceret pris.
Hvilke områder i Thailand har den højeste risiko?
Phuket, Koh Samui, Pattaya og Hua Hin har den tætteste koncentration af udenlandsk ejede luksusvillaer og dermed også den største koncentration af nominee-strukturer og myndighedskontrol.
Den aktuelle situation skal ikke læses som en krise, men som en normalisering af markedet. Thailand bevæger sig støt mod større gennemsigtighed, og de investorer, der strukturerer deres handler korrekt fra starten, står til at vinde på det. Den klareste regel for 2026 er, at en juridisk vandtæt struktur betyder mere end selve prisen. At spare på juridisk rådgivning kan i værste fald koste dig hele investeringen.
Hos Bolig Thailand oplever vi netop nu stigende interesse fra danske købere, der ønsker at investere korrekt fra dag ét, og gerne med leasehold eller condominium-løsninger, der ikke risikerer at blive fanget i denne type opgør.
Kilde: The Nation Thailand