Hvis du har overvejet at købe en villa i Phuket gennem et thailandsk selskab, bør du læse dette, før du skriver under på noget som helst. I maj 2026 sendte Thailands matrikelkontor (Department of Lands) tre "hastende" cirkulærer ud til samtlige provinskontorer i landet. Budskabet var enkelt: såkaldte nominee-strukturer, hvor udlændinge i årevis har kontrolleret jord via thailandske selskaber, bliver nu automatisk opdaget gennem en samlet national database.
Det er vigtigt at forstå: der er ikke tale om en ny lov. Det er en helt ny standard for håndhævelse af en gammel regel. Tidligere afhang alt af, hvilken sagsbehandler man mødte på det lokale matrikelkontor - én embedsmand kunne godkende en handel uden spørgsmål, mens en anden afviste den på stedet. Nu arbejder alle provinser efter samme tjeklister og samme digitale register over juridiske enheder, der ejer jord.
For tusindvis af udenlandske investorer, herunder mange skandinaviske og europæiske købere, der gennem årtier har erhvervet villaer og grunde via thailandske selskabskonstruktioner, er dette et opgør, man ikke kan ignorere.
Hvad er en nominee-struktur, og hvorfor er det problematisk?
Udlændinge har aldrig kunnet eje jord direkte i Thailand. Reglen stammer helt tilbage fra Land Code af 1954. En udlænding må gerne eje en ejerlejlighed, så længe bygningens udenlandske kvote på 49% ikke overskrides, men en villa eller en selvstændig grund er udelukket. Sådan har loven lydt i over 70 år.
I praksis er der over de sidste to årtier opstået en hel branche omkring at omgå netop denne regel. Opskriften har været simpel: opret et thailandsk anpartsselskab, hvor udlændingen ejer 49% af aktierne, mens thailandske "nominee"-aktionærer formelt ejer de resterende 51%. Selskabet køber jorden, og udlændingen bor der reelt som ejer. Advokatfirmaer, mæglere og endda enkelte udviklere har i årevis markedsført denne model som en rutinemæssig og problemfri løsning.
Myndighederne har hele tiden kendt til praksissen. Artikel 96 i Land Code giver hjemmel til op til 2 års fængsel og en bøde på op til 20.000 THB for at hjælpe en udlænding med at omgå ejerskabsforbuddet. Men håndhævelsen har været sjælden og meget ujævn, alt afhængigt af provins, sagsbehandlerens humør og hvor omhyggeligt papirarbejdet var forberedt.
Hvad står der præcis i de nye cirkulærer fra maj 2026?
- Tre cirkulærer blev udstedt af Thailands matrikelkontor i maj 2026 og sendt til samtlige provinsielle land-kontorer i landet.
- Kontanttransaktioner fra 2 millioner THB (ca. 57.000 USD) og aktiver over 5 millioner THB (ca. 143.000 USD) udløser nu automatisk en kontrol af pengenes oprindelse og køberens finansielle status i henhold til artikel 74 i Land Code.
- Lovlig arv er den eneste undtagelse, der fritages fra automatisk screening.
- Der opbygges en samlet database, som dækker enhver juridisk enhed, der ejer jord: registreringsdato, erhvervelsesdato, vurderet værdi og angivet forretningsformål.
- Selskaber med udenlandsk aktieandel over bestemte grænseværdier klassificeres som høj risiko og bliver undersøgt grundigere.
- Skærpet kontrol omfatter analyse af aktionærregistret, krydstjek mod Department of Business Development (DBD), regnskaber, kontrakter og fysiske besigtigelser af ejendommen.
- Mere end 11.000 selskaber i turistområder som Phuket, Koh Samui, Koh Phangan og Krabi er allerede under undersøgelse, ifølge regional ejendomsrapportering.
Det nye ved cirkulærerne fra maj 2026 er, at netop denne ujævnhed nu angribes direkte. For første gang indføres én samlet tilgang: én database, ét sæt kriterier, én tjekliste for alle. Ifølge advokatfirmaet Silk Legal, som først offentliggjorde en detaljeret analyse af de nye retningslinjer, er der ikke tale om en ændring af selve loven, men om en konsolidering af håndhævelsen.
Sådan fungerer kontrollen i praksis
Forestil dig et thailandsk selskab med to thailandske aktionærer og én udenlandsk aktionær, der ejer 49%, og som har købt en villa i Phuket for 15 millioner THB. Tidligere ville matrikelkontoret blot registrere handlen uden videre. Nu flager systemet automatisk selskabet som høj risiko. Embedsmændene henter aktionærregistret frem: Hvem er de thailandske medejere? Hvad arbejder de med? Hvor kommer deres penge fra? Driver selskabet reel forretning, eller eksisterer det udelukkende for at holde én enkelt ejendom? En inspektør kan endda tage ud og se, hvem der rent faktisk bor der.
Grænsen på 2 millioner THB for kontanttransaktioner er særligt værd at bemærke. Kontant betaling for ejendom er ikke ualmindeligt i Thailand, især i turistbæltet og på gensalgsmarkedet. Enhver sådan transaktion udløser nu automatisk en kontrol af pengenes oprindelse, hvilket overlapper med hvidvasklovgivningen (AMLA) og gør det markant sværere at gennemføre uigennemsigtige handler.
Er Thailand det eneste land i regionen, der strammer op?
Nej. Thailand er langt fra det eneste land i Sydøstasien, der skærper kontrollen med udenlandsk ejendomsbesiddelse. Vietnam opdaterede sin boliglov i 2024 med nye restriktioner for udenlandske købere. Indonesien reviderer jævnligt reglerne for udenlandske købere på Bali. Men Thailands tilgang skiller sig ud: selve reglerne ændres ikke, det er håndhævelsen, der endelig bliver skærpet.
Rammer det ejendomme, der allerede er købt?
For dem, der allerede ejer jord via nominee-strukturer, er situationen usikker. Cirkulærerne retter sig primært mod nye transaktioner og screening af den eksisterende bestand, men databasen, der opbygges, dækker enhver juridisk enhed, der ejer jord, også ældre erhvervelser. Det betyder, at et selskab oprettet for ti år siden udelukkende for at holde én villa stadig kan blive taget op til fornyet gennemgang.
Hvad bør du gøre, hvis du allerede ejer via et thailandsk selskab?
Først og fremmest bør du få lavet en juridisk gennemgang (audit) af din eksisterende struktur hos en kvalificeret thailandsk advokat. Dernæst bør du overveje alternative løsninger:
- Langtidsleje (leasehold) på 30 år med mulighed for forlængelse
- Ejerlejlighed inden for den udenlandske kvote på 49%
- Investering via Thailand Board of Investment (BOI), som i visse tilfælde giver udlændinge mulighed for at eje jord direkte
Hos Bolig Thailand oplever vi, at flere og flere skandinaviske købere spørger direkte ind til disse alternativer, før de overhovedet begynder at kigge på konkrete ejendomme, og det er en klog rækkefølge at gøre tingene i.
Department of Lands' nye retningslinjer sender et klart signal: æraen med spredt og tilfældig håndhævelse er ved at være slut. Alle, der har penge investeret i thailandsk ejendom via selskabsstrukturer, bør gennemgå deres ejerskab nu, i stedet for at vente på, at en inspektør banker på døren.
Kilde: The CITY Asia