Har du overvejet at investere i en lejlighed i Phuket, men er blevet usikker efter overskrifter om, at Thailand 'sakker bagud' på de asiatiske kapitalmarkeder? Kort svar: Det er ikke et advarselstegn, det er en åbning. I første halvår af 2026 blev der rejst omkring 3 milliarder dollar gennem børsnoteringer (IPO'er) knyttet til ejendomsselskaber i Sydøstasien, men Vietnam og Malaysia løb med langt de fleste af pengene, mens Thailand, regionens næststørste ejendomsmarked, stod uden for døren denne gang. For private, danske investorer betyder det typisk mindre konkurrence fra institutionelle fonde og dermed bedre adgang til attraktive projekter.
Hvad viser tallene helt konkret?
- I H1 2026 blev der ifølge Nikkei Asia rejst cirka 3 milliarder dollar gennem ejendomsrelaterede IPO'er i Sydøstasien.
- De største udstedere var UI Boustead REIT (Malaysia), Sunway Healthcare og Dien May Xanh (Vietnam).
- Vietnam og Malaysia stod for hovedparten af noteringerne, Thailand var slet ikke med blandt de store navne.
- Thailandske REIT'er handles i øjeblikket til en rabat i forhold til deres indre værdi (NAV), hvilket åbner et vindue for direkte investering i fysiske ejendomme i stedet.
- For private købere, der kigger mod lejligheder i Phuket og Bangkok, er situationen overvejende positiv: mindre institutionel konkurrence betyder normalt en lavere reel adgangsbarriere.
- Analytikere forventer, at Thailand ruller nye incitamenter ud for at tiltrække kapital i andet halvår af 2026.
Hvorfor går de store fondes penge til Vietnam og Malaysia frem for Thailand?
Der er to hovedforklaringer. For det første har Vietnam og Malaysia budt på attraktive vilkår for børsnoteringer, blandt andet enklere noteringsprocedurer og skattefordele. For det andet er det thailandske marked allerede relativt modent, de fleste store aktører er noteret for længst, hvilket efterlader mindre plads til nye, store udbud.
Dertil kommer, at den thailandske baht er styrket 3-4% over for den amerikanske dollar siden årets start. Det gør thailandske aktiver dyrere for udenlandske investorer og forklarer delvist, hvorfor kapitalen i denne omgang er søgt mod markeder med svagere valuta.
Hvad er situationen for Thailands eget ejendomsmarked lige nu?
Stock Exchange of Thailand (SET) er fortsat ASEAN's største platform for REIT'er, med over 40 ejendomsfonde og en samlet markedsværdi på over 15 milliarder dollar ifølge SET's egne data. Alligevel så man ingen større nye noteringer i H1 2026.
Det betyder ikke, at branchen står stille på jorden. Store thailandske developere satser tværtimod massivt på Phuket, uafhængigt af den svage IPO-aktivitet:
- Origin Property har afsat 3 milliarder baht til Phuket i perioden 2026-2028, med indregning af hotel- og lejlighedsindtægter fra fjerde kvartal 2026.
- Sansiri sigter mod 40 milliarder baht i nye Phuket-projekter over fire år, hvilket svarer til at matche øens samlede byggeaktivitet fra de sidste 15 år, blot komprimeret til fire år.
Hvad betyder det for dig som dansk boligkøber?
Her er de faktorer, der reelt taler til fordel for private købere i Thailand lige nu:
- Lejeafkast: Gennemsnitlige afkast på udlejning af lejligheder ligger på 4-6% årligt i Bangkok og 6-8% i Phuket, hvilket slår sammenlignelige aktiver i Malaysia og Vietnam.
- Ejerskabsregler for udlændinge: Thailandsk lov giver udlændinge ret til at eje op til 49% af en lejlighedsbygnings samlede etageareal som frihold (freehold), et af de mest gennemsigtige regelsæt i regionen.
- Efterspørgsel fra udenlandske købere: Udenlandske købere udgør i dag omkring 75% af alle lejlighedskøbere i Phuket. Projekter som den 408 enheder store Peylaa Phuket i Bang Tao bygges specifikt til denne internationale efterspørgsel.
Sammenlignet med et land som Vietnam, der tiltrækker investorer med hurtigere økonomisk vækst (BNP-vækst på 6-7% årligt de sidste tre år) og lavere lønomkostninger, konkurrerer Thailand i stedet på moden infrastruktur, stærkere beskyttelse af ejendomsrettigheder og en veletableret turistindustri. For private, boligorienterede investorer er Thailand fortsat det mest forudsigelige marked af de to.
Kan man som privat investor købe sig ind i thailandske REIT'er direkte?
Teknisk set ja, gennem en international børsmægler med adgang til SET. I praksis kræver det en thailandsk mæglerkonto, og minimumsbeløbet for at gå ind i en REIT starter typisk ved nogle få tusinde baht. For de fleste private købere er det dog både enklere og mere gennemsigtigt at købe en lejlighed direkte, frem for at navigere en udenlandsk børs.
Skal man forvente flere thailandske IPO'er i anden halvdel af 2026?
Markedsestimater peger på, at SET forbereder flere noteringer inden for hotel- og logistiksektoren. Den thailandske regering diskuterer desuden yderligere incitamenter for at tiltrække udenlandsk kapital, blandt andet udvidede investor-visumprogrammer.
Hvilke områder i Thailand er mest attraktive lige nu?
Phuket er fortsat regionens førende feriedestination målt på lejeafkast, med 6-8% årligt. Bangkok skiller sig ud med luksuslejligheder langs BTS- og MRT-linjerne. Pattaya er på vej tilbage efter pandemien, men afkastene der ligger stadig lavere end i Phuket.
Hvordan påvirker en styrket baht din investering?
En stærkere baht øger din indgangsomkostning som udenlandsk køber. Til gengæld booster det dit afkast, når du på et tidspunkt konverterer tilbage til danske kroner, euro eller dollar ved videresalg. Langsigtede investorer nyder som regel godt af denne valutastabilitet over tid.
Den samlede konklusion er, at institutionel kapital til sydøstasiatisk ejendom er i vækst, og Thailand halter midlertidigt efter Vietnam og Malaysia i IPO-volumen. Men landet bevarer sine grundlæggende fordele for private investorer: gennemsigtig lovgivning, høje lejeafkast og moden infrastruktur. Lige nu, mens de store fonde kigger andre steder hen, har private investorer et sjældent vindue til at komme ind på markedet uden at konkurrere mod institutionel kapital. Hos Bolig Thailand hjælper vi gerne med at finde den rette mulighed i Phuket.
Kilde: Nikkei Asia