En russisk køber sætter sig ned med en advokat i Phuket og spørger det samme, som hundredvis har spurgt før: 'Jeg har pengene, men hvordan kommer de derhen uden at jeg render ind i et strafansvar hjemme?' Svaret er ikke kompliceret i teorien, men det kræver, at man følger en bestemt kæde af dokumenter, ellers ender man med en condo, man ikke kan få skødet på.
Det korte svar er: der findes tre lovlige betalingskanaler til en thailandsk bolighandel i 2026. Overførsel fra køberens egen konto i en russisk bank, overførsel fra en deklareret udenlandsk bankkonto, eller kontant valuta deklareret ved begge grænser. Men kontanter løser ikke halvdelen af problemet, fordi det thailandske skødekontor kræver et FET-certifikat (Foreign Exchange Transaction), som kun en bank kan udstede, og som beviser, at udenlandsk valuta kom ind i landet og blev omregnet til baht på thailandsk grund.
Hvorfor er dette blevet så kompliceret efter 2022?
Selve retten til at eje bolig i Thailand er ikke berørt. Der findes intet forbud, hverken i thailandsk lov eller i russiske regler om udenlandske aktiver, mod at en russisk statsborger køber en condo i Phuket. Problemet ligger et helt andet sted: i selve pengestrømmen.
Da størstedelen af de russiske banker blev afskåret fra SWIFT, kollapsede den etablerede infrastruktur for grænseoverskridende boligbetalinger natten over. I stedet er der opstået et helt økosystem af betalingsagenter, tredjepartsoverførsler, kontantkufferter og kryptokæder. Nogle af disse løsninger er fuldt lovlige under den russiske Føderale Lov 173-FZ om valutaregulering. Andre lægger sig faretruende tæt op ad Artikel 193.1 i den russiske straffelov, som handler om ulovlig kapitaloverførsel.
Samtidig har Thailand strammet sin egen kontrol. Skødekontoret (Land Department) vil se dokumentation for, at udenlandsk valuta faktisk kom fysisk ind i landet og blev omregnet til thailandske baht på thailandsk jord, ikke bare at pengene 'på et tidspunkt' fandtes et sted i systemet. Det er i mødet mellem disse to regelsæt, det russiske og det thailandske, at de fleste købere render ind i problemer.
Hvad er et FET-certifikat, og hvorfor kan man ikke bare betale kontant?
Et FET-certifikat er en bankudstedt bekræftelse på, at udenlandsk valuta ankom fra udlandet og blev omregnet til baht inde i Thailand. Uden det registrerer skødekontoret ikke en udlænding som freehold-ejer af en condo.
Man kan sagtens medbringe kontanter til Thailand, men grænserne for deklaration er strikse: over 10.000 USD skal deklareres ved udrejse fra EAEU (den eurasiske økonomiske union, som Rusland er del af), og over 20.000 USD skal deklareres ved indrejse i Thailand. Problemet er, at denne slags betaling aldrig genererer et FET-certifikat. Resultatet: freehold-registrering bliver ganske enkelt ikke muligt, uanset hvor lovligt pengene i øvrigt kom ind i landet.
Det gælder i øvrigt ikke kun freehold. Flere kontorer i Phuket har i årevis krævet et FET-certifikat selv til registrering af 30-årige leasehold-lejemål. Min anbefaling er derfor at strukturere betalingen, så et FET altid kan fremskaffes, uanset om skødekontoret spørger efter det med det samme.
Kan man bruge en betalingsagent, og hvad skal man kigge efter?
Betalingsagenter er acceptable, men kun de agenter, der specifikt er licenseret til at håndtere transaktioner for private personer, ikke virksomheder med en generel udenrigshandelslicens til varer og udstyr.
Det centrale dokument er en serviceaftale, altså en fuldmagt eller agenturkontrakt, hvor formålet udtrykkeligt står som 'betaling for fast ejendom'. Aldrig 'overførselsservice', og allerbedst aldrig noget der bare lugter af 'levering af varer'. En kvittering for den udførte service er det simpleste tegn på, at en agent arbejder transparent inden for Rusland, mangler kvitteringen, er det et forsigtighedssignal.
Markedskommissionen ligger typisk på 1 til 2,5 % af transaktionssummen plus valutaspændet, men prisforskellene mellem forskellige udbydere kan udgøre op til 1,5 % af hele handlens budget. Det er ikke småpenge på en boligkøb i millionklassen, så det er værd at indhente flere tilbud, før man vælger agent.
Sådan vurderer man en agent i praksis: bed om registreringsnummer, agenturkontrakten, dokumentation for tilladelse til at betjene private personer, og eksempler på tidligere gennemførte betalinger. Fravær af en kontant kvittering er en grund til at gå videre til den næste agent.
Hvilke fejl går oftest galt, og hvordan undgår man dem?
Den mest almindelige fejl i markedet er betaling under falsk udenrigshandelsdokumentation, hvor pengene sendes som betaling for 'varer' eller 'udstyr', mens der i virkeligheden købes en condo. Dette er en overførsel under falske forudsætninger og risikerer et krav om hjemtagelse af kapitalen, en bøde under Artikel 15.25 i den russiske forvaltningslov, eller ved større beløb strafansvar under Artikel 193.1. Løsningen er enkel: læs det angivne betalingsformål, før pengene sendes, og gå væk fra enhver aftale, der nævner 'varer'.
En anden klassisk faldgrube er en brudt afsenderkæde: pengene modtages i Rusland af et selskab, men når frem til den thailandske udvikler fra en helt anden, ubeslægtet enhed. Insister på, at den endelige betaler er navngivet i kontrakten, og bed om eksempler på tidligere gennemførte betalinger fra samme udvikler.
Thailandske udviklere afviser i stigende grad penge fra personer uden nogen forbindelse til den faktiske køber. Betalingsformålet bør derfor altid indeholde køberens fulde navn, projektnavn og enhedsnummer.
Og så er der kryptovaluta. Under 173-FZ betragtes digitale aktiver som hverken russisk eller udenlandsk valuta, altså slet ikke som 'valuta' i lovens forstand. Der findes ikke noget udtrykkeligt forbud, men der findes heller ingen understøttende dokumentation på den russiske side af transaktionen. Brug kun krypto, hvis man fuldt ud kan forklare pengesporet til skattemyndighederne, når kapitalen på et tidspunkt skal hjemtages igen.
Den farligste fejl er nok den mest menneskelige: at satse på at forblive usynlig. Så længe ingen kigger, er der ingen spørgsmål. Men kontrol dukker typisk op i forbindelse med en skilsmisse, en skatterevision, eller når man forsøger at hjemtage overskuddet efter et videresalg. Byg derfor hele mappen med det samme, kontrakt, kvittering, betalingsordre, FET, udviklerens bekræftelse, og opbevar den i omkring et årti.
Hvordan ser den ideelle betalingskæde ud i praksis?
Branchens anbefaling for 2026 er konsekvent den samme struktur: pengene overføres i udenlandsk valuta, ideelt via en konto i et tredjeland ejet af køberen selv, direkte til en thailandsk bank, som derefter udsteder FET-certifikatet i køberens navn, så det matcher personen, der bliver registreret på skødet.
Den konkrete kæde ser altså sådan ud: en overførsel fra egen russisk bankkonto til en licenseret betalingsagent under en agenturkontrakt, der eksplicit angiver 'betaling for fast ejendom' som formål, derefter en valutaoverførsel til udvikleren med henvisning til køber og enhed, omregning til baht i en thailandsk bank, udstedelse af FET-certifikatet, og til sidst registrering hos skødekontoret.
Der findes ingen automatisk dataudveksling om boligtransaktioner mellem Thailand og Rusland, selvom finansielle kontooplysninger deles mellem landene. Det sænker kontrolniveauet, men eliminerer det ikke.
Min holdning er klar: spar aldrig en procentpoint på kommissionen ved at lade en agent 'forenkle' processen med et falskt formål i dokumenterne. Hvis budgettet er stramt nok til, at 1 procent i kommission afgør, om handlen kan gennemføres, er det et tegn på, at man skal vente og spare op yderligere, før man går ind i en handel af denne størrelse.
Er det værd at flyve til Phuket for at gennemføre handlen selv?
For et førstegangskøb, ja. At besigtige boligen, møde en advokat og underskrive på udviklerens kontor personligt sparer måneder af korrespondance frem og tilbage, og det giver mulighed for at bede om et eksempel på et tidligere FET-certifikat fra samme udvikler, hvilket er en af de bedste måder at lukke størstedelen af risikoen på forhånd.
Hos Bolig Thailand ser vi ofte, at danske og andre udenlandske købere, der selv rejser ned og bygger betalingskæden op før reservationsdepositummet betales, undgår langt de fleste af de forsinkelser, der ellers opstår, når FET-certifikatet mangler ved skødeoverdragelsen.
FAQ
Kan en russisk statsborger stadig købe en condo i Thailand i 2026? Ja, der er intet forbud. Udlændinge kan eje freehold inden for de 49 % af en condobygnings samlede boligareal, som er afsat til udenlandsk ejerskab. Resten struktureres som leasehold eller gennem et thailandsk selskab.
Hvad er et FET-certifikat, og hvorfor er det så vigtigt? Det er en bankudstedt bekræftelse på, at udenlandsk valuta ankom fra udlandet og blev omregnet til baht inde i Thailand. Uden det vil skødekontoret ikke registrere udenlandsk ejerskab af en condo-enhed.
Kan man bare medbringe kontanter og betale udvikleren direkte? Man kan medbringe kontanter, med deklaration af beløb over 10.000 USD ved udrejse fra EAEU og over 20.000 USD ved indrejse i Thailand. Men denne type betaling genererer ikke et FET-certifikat, hvilket betyder, at freehold-registrering ikke bliver muligt.
Hvad skal betalingsreferencen indeholde, når man sender penge til Thailand? Køberens fulde navn, projektnavn og enhedsnummer. Om freehold- eller leasehold-status skal specificeres, varierer fra udvikler til udvikler, så det bør bekræftes direkte med den konkrete sælger.
Kilde: Realty-Phuket.com