Nominee-opgør i Thailand 2026: Sådan rammer det danske boligkøbere

Har du, eller overvejer du, at eje en villa i Phuket gennem en thailandsk 'stråmand'? Så er der god grund til at lægge mærke til det, der sker i Thailand lige nu. Premierminister Anutin Charnvirakul har beordret en gennemgribende revision af såkaldte nominee-strukturer, altså arrangementer hvor en udlænding reelt betaler for og bruger en grund, mens en thailandsk statsborger står som juridisk ejer på papiret.\n\n## Det korte svar\n\nThailands regering undersøger nu nominee-ejerskab i samtlige 77 provinser, ikke kun i den økonomiske specialzone EEC. Baggrunden er en bølge af kinesisk kapital ind i EEC-provinserne Chonburi, Rayong og Chachoengsao, men kontrollerne rammer alle nationaliteter og alle regioner, inklusive Phuket, Koh Samui og Chiang Mai. Overtrædelser kan udløse tvangssalg af grunden inden for 180 dage samt bøder og i visse tilfælde fængselsstraf.\n\n## Hvorfor rammer dette danske boligkøbere i Phuket?\n\nMange danskere, der har investeret i en villa i Phuket, har stødt på løsningen med en thailandsk 'nominee': en lokal person eller et selskab sættes som ejer, mens danskeren reelt finansierer og bor i huset. Det har længe været en gråzone, som myndighederne så gennem fingre med. Det er ved at ændre sig markant.\n\nMarkedsestimater peger på, at mellem 10 og 15% af alle villaer i Phuket og Pattaya i dag er struktureret gennem nominee-arrangementer. Det er et stort antal ejendomme, og et stort antal udenlandske ejere, som pludselig kan stå i en sårbar juridisk position.\n\n## Hvad er egentlig et 'nominee'-arrangement?\n\nEt typisk setup ser sådan ud: En udlænding finansierer et grundkøb, mens en thailandsk statsborger, ofte en tidligere partner, chauffør eller bekendt, bliver registreret som juridisk ejer. På papiret tilhører jorden 100% den thailandske person, selvom pengene og den reelle brugsret ligger hos udlændingen.\n\nDette er ikke en ny problemstilling. Thailand har tidligere iværksat lignende kampagner mod nominee-strukturer i 2006, 2014 og 2019. Det, der gør 2026 anderledes, er værktøjerne: myndighederne har nu adgang til digitale ejendomsregistre, banktransaktionsdata og krydstjek via Anti-Money Laundering Office (AMLO). At afsløre et nominee-arrangement er blevet teknisk set langt lettere end tidligere.\n\n## Hvad siger loven konkret?\n\n- Section 96 i Land Code Act forbyder udlændinge at eje jord i Thailand. Overtrædelse kan give bøder op til 20.000 THB og tvunget salg af grunden\n- Section 36 i Foreign Business Act gør det strafbart at bruge en nominee-struktur: op til 3 års fængsel og bøder op til 1 million THB\n- Thailandske selskaber med mere end 49% udenlandsk ejerskab klassificeres som udenlandske enheder og kan derfor ikke eje jord\n- Myndighedernes analyse fokuserer på pengestrømme: hvem har betalt for ejendommen, hvem betaler den løbende vedligeholdelse, og hvem bor rent faktisk der. Peger mønsteret på et nominee-arrangement, kan konsekvensen blive tvangssalg inden for 180 dage, bøder og i alvorlige tilfælde strafferetslig forfølgelse\n\n## Er lejligheder (kondominier) også i søgelyset?\n\nNej, og det er faktisk en af de vigtigste pointer for dig, der overvejer at investere i Thailand via en lejlighed frem for en villa. Under Condominium Act B.E. 2522 kan udlændinge lovligt eje op til 49% af det samlede etageareal i et hvilket som helst kondominiumprojekt, med fuld ejendomsret (freehold). Denne kvote er upåvirket af nominee-kontrollerne, og et lovligt lejlighedskøb inden for kvoten er fortsat en af de mest ligetil veje til ejerskab i Thailand.\n\n## Hvad er baggrunden: hvorfor lige nu, og hvorfor EEC?\n\nEEC (Eastern Economic Corridor) er en økonomisk specialzone etableret i 2018, der dækker provinserne Chonburi, Rayong og Chachoengsao. Ved udgangen af 2025 var den samlede erklærede investering i zonen ifølge EECO-data (Eastern Economic Corridor Office) over 1,9 billioner THB. EEC er et prestigeprojekt for regeringen i Bangkok, et flagskib i thailandsk økonomisk politik, og myndighederne har ingen intention om at lade centrale jordarealer havne under skjult udenlandsk kontrol.\n\nDet var netop bekymringen over kinesisk kapitaltilstrømning ind i EEC, der udløste den nuværende revision. Men Thailands Department of Lands har fået et direkte mandat fra premierministeren til at gennemføre landsdækkende audits af samtlige ejendomsregistre, ikke kun i EEC-provinserne. Der er allerede præcedens: i 2024-2025 blev flere sager om tvangssalg af jord gennemført i Phuket, hvor Department of Lands beviste nominee-ejerskab ved at spore banktransaktioner.\n\n## Hvilke lovlige alternativer findes der?\n\nDen gode nyhed er, at der findes solide, lovlige måder at investere i thailandsk fast ejendom på, uden at ty til nominee-løsninger:\n\n- Langtidsleasehold: Udlændinge kan lovligt eje bygninger (om end ikke selve jorden) gennem en registreret leasehold-kontrakt på op til 30 år, ofte med mulighed for forlængelse\n- Kondominium under kvoten: Køb af en lejlighed inden for de 49%, der er afsat til udenlandsk ejerskab, giver fuld freehold-titel\n- Thailandsk selskab med reel drift: Det er tilladt at strukturere ejerskab gennem et thailandsk selskab med ægte kommerciel aktivitet og reelle thailandske aktionærer, men det kræver præcis og fejlfri juridisk udførelse\n- BOI-investering: I sjældne tilfælde kan direkte jordejerskab tillades ved investeringer på 40 millioner THB eller mere gennem Board of Investment (BOI)\n\n## Hvad bør du gøre nu?\n\nHvis du allerede ejer en villa eller grund registreret gennem en thailandsk nominee, er det tid til at handle, ikke vente. Kontakt en advokat med licens og speciale i thailandsk jordret, og få lavet en juridisk gennemgang af din struktur inden udgangen af 2026. Mulighederne spænder fra at konvertere til en leasehold-struktur, sælge ejendommen, eller omstrukturere ejerskabet inden for en fuldt lovlig ramme.\n\nVælg altid et advokatkontor registreret hos Thai Law Society med reel erfaring i at rådgive udenlandske klienter, og hold dig fra enhver 'konsulent', der tilbyder at sætte et nominee-arrangement op for dig, det er præcis den slags løsning, myndighederne nu jagter.\n\nBudskabet er klart: æraen med konsekvensfrie nominee-arrangementer i Thailand er ved at være slut. Kampagnen i 2026 er understøttet af digitale kontrolværktøjer og politisk vilje helt fra premierministerens kontor. Hos Bolig Thailand anbefaler vi altid vores kunder at vælge lovlige ejerstrukturer fra start, det sparer både penge og søvnløse nætter senere.\n\nKilde: EECO (Eastern Economic Corridor Office)