Sælger du en lejlighed i Phuket eller en villa i Pattaya, tilbageholder det thailandske tinglysningskontor (Land Department) automatisk kildeskat af salgsprovenuet på overdragelsesdagen. Som sælger modtager du altså mindre end den aftalte salgspris. Præcis hvor meget mindre afhænger af tre ting: hvor længe du har ejet ejendommen, myndighedernes egen vurdering af ejendommens værdi, og om sælger er en privatperson eller et selskab.
For privatpersoner beregnes kildeskatten efter en progressiv skala fra 5% til 35%, hvor ejertiden spiller en afgørende rolle. Selskaber betaler derimod en fast sats på 1% af den officielle vurderingsværdi eller den registrerede salgspris, alt efter hvad der er højest. Kildeskatten er ikke en endelig skat, men fungerer som en acontobetaling, der modregnes i den årlige selvangivelse. Ud over kildeskatten betaler sælger desuden et tinglysningsgebyr samt enten Specific Business Tax (SBT) eller stempelafgift, afhængigt af ejertiden. Den samlede skatteudgift ved salget kan nå op på 6,3% eller mere af den officielle vurderingsværdi.
Hurtigt overblik
- Kildeskat for privatpersoner - progressiv skala fra 5% til 35%, hvor beskatningsgrundlaget reduceres forholdsmæssigt med ejertiden
- Kildeskat for selskaber - fast 1% af Land Departments vurderingsværdi
- Tinglysningsgebyr - standard 2% af vurderingsværdien, som regel delt 50/50 mellem køber og sælger
- Specific Business Tax (SBT) - 3,3% ved salg inden for de første 5 ejerskabsår
- Stempelafgift - 0,5% når SBT ikke gælder, dvs. ved ejertid over 5 år
- Alle skatter og afgifter betales kontant på tinglysningskontoret på overdragelsesdagen - der findes ingen udsættelsesmulighed
Tre praktiske eksempler
Eksempel 1: Privatperson sælger lejlighed efter 3 år
En udenlandsk køber erhverver en lejlighed i Bangkok for 5.000.000 THB og sælger den tre år senere for 6.000.000 THB. Land Departments vurderingsværdi er 5.200.000 THB.
Kildeskatten beregnes ved at dividere vurderingsværdien med ejertiden (minimum ét år): 5.200.000 / 3 = 1.733.333 THB som årlig skattepligtig indkomst. Den progressive skatteskala anvendes herefter på dette beløb, og det beregnede årsbeløb ganges til sidst med 3.
I praksis udgør kildeskatten her cirka 150.000-180.000 THB. Lægges SBT på 3,3% af vurderingsværdien (171.600 THB) og sælgers halvdel af tinglysningsgebyret (52.000 THB) oveni, lander den samlede skatteudgift på omkring 370.000-400.000 THB, svarende til ca. 6,5-7% af vurderingsværdien.
Eksempel 2: Selskab sælger en villa i Phuket
Et thailandsk registreret selskab sælger en villa med en officiel vurderingsværdi på 15.000.000 THB. Kildeskatten er her simpel: 1% = 150.000 THB. Ejer selskabet ejendommen under 5 år, tilkommer SBT på 3,3%, svarende til 495.000 THB. Tinglysningsgebyret på 2% udgør 300.000 THB. Samlet set løber regningen op i ca. 945.000 THB, eller 6,3% af vurderingsværdien.
Værd at bemærke: for selskaber er de 1% i kildeskat blot en acontobetaling mod den ordinære selskabsskat på 20% af fortjenesten. Når årsregnskabet indgives, modregnes den allerede betalte kildeskat i den endelige skatteregning.
Eksempel 3: Privatperson sælger efter 6 år
Ved ejertid over 5 år erstattes SBT af stempelafgiften på 0,5%, hvilket giver en mærkbar besparelse. På en ejendom med en vurderingsværdi på 10.000.000 THB er forskellen mellem SBT (330.000 THB) og stempelafgift (50.000 THB) hele 280.000 THB. Samtidig giver den længere ejertid et lavere beregningsgrundlag for kildeskatten, da divisionen med 6 år trækker den årlige indkomst ned i lavere skattebrackets.
Konklusionen er klar: venter du med at sælge til efter 5-årsgrænsen, sparer du typisk 3-4 procentpoint af ejendommens vurderingsværdi.
Sammenligningstabel
| Parameter | Privatperson (under 5 år) | Privatperson (over 5 år) | Selskab (under 5 år) | Selskab (over 5 år) |
|---|---|---|---|---|
| Kildeskat | 5-35% progressiv | 5-35% progressiv | 1% fast | 1% fast |
| SBT | 3,3% | Gælder ikke | 3,3% | Gælder ikke |
| Stempelafgift | Gælder ikke | 0,5% | Gælder ikke | 0,5% |
| Tinglysningsgebyr | 2% (typisk 50/50) | 2% (typisk 50/50) | 2% (typisk 50/50) | 2% (typisk 50/50) |
| Samlet belastning | 6-9% | 3-5% | ca. 6,3% | ca. 3,5% |
| Kan modregnes i skat | Ja | Ja | Ja (mod selskabsskat) | Ja (mod selskabsskat) |
Typiske fejl og faldgruber
1. Underpris i kontrakten. Land Department anvender sin egen vurderingsværdi, ikke salgsprisen. Er den deklarerede pris lavere end vurderingen, beregnes skatten alligevel af vurderingen. Er salgsprisen derimod højere, bruges salgsprisen. At skrive en lavere pris i kontrakten giver ingen skattefordel og øger risikoen for kontrol fra skattemyndighederne.
2. Forkert optælling af ejertid. Myndighederne tæller hvert påbegyndt kalenderår som et fuldt år. En ejendom købt i december 2023 og solgt i januar 2026 tæller som 3 år, ikke 2 år og 1 måned. Det er en fordel for sælger og bør indgå i timing-overvejelserne.
3. Glemte dobbeltbeskatningsaftaler. Danmark og Thailand har en dobbeltbeskatningsaftale, som i mange tilfælde giver mulighed for at modregne den betalte kildeskat i den danske indkomstskat. Bevar kvitteringen fra Land Department med certificeret oversættelse, og afklar altid din konkrete situation med en skattrådgiver, inden du afslutter handlen.
4. Kildeskat forveksles med kapitalgevinstskat. Thailand opkræver ikke en separat kapitalgevinstskat på ejendomssalg for privatpersoner. Kildeskatten beregnes af den fulde vurderingsværdi, ikke af fortjenesten. Det er fundamentalt anderledes end de europæiske regler og overrasker mange danske sælgere.
5. SBT overses ved hurtige videresalg. Investorer, der køber på projektstadiet og sælger inden for 1-2 år, glemmer ofte SBT på 3,3% i budgettet. På en ejendom til 5.000.000 THB er det 165.000 THB, der ikke er regnet med.
6. Manglende thailandsk skattenummer. Udenlandske sælgere skal have et thailandsk skattenummer (TIN) fra det lokale skattecenter, inden handlen kan gennemføres. Det tager typisk 1-2 hverdage at få udstedt. Møder du op på tinglysningskontoret uden TIN, risikerer du forsinkelse eller blokering af overdragelsen.
Hos Bolig Thailand anbefaler vi altid, at du begynder skatteplanlægningen mindst 6 måneder, inden du ønsker at sælge. Det giver tid til at optimere timing, indhente rådgivning og sikre, at alle dokumenter er i orden.