Har du siddet og læst om Genting-projektet i Johor og tænkt, om det trækker investorpengene væk fra Phuket? Det korte svar er nej, det er to helt forskellige spil. Her får du tallene, så du selv kan vurdere det.
Hvad er der egentlig sket i Johor?
Det malaysiske konglomerat Genting har annonceret en investering på 20 milliarder dollars i en smart-by i den særlige økonomiske zone mellem Johor og Singapore (JS-SEZ). Det er det største udviklingsprojekt i Sydøstasien i over et årti. Projektet handler om AI-forskning, data centre og agri-teknologi, altså virksomheder og internationale specialister, ikke feriehuse eller udlejningslejligheder. Det er præcis derfor, sammenligningen med Phuket halter fra start.
Kort svar til dig, der overvejer at investere
- Genting investerer 20 milliarder dollars i en smart-by på grænsen mellem Johor og Singapore, med fokus på AI-forskning og agri-teknologi, ikke feriebolig-ejendomme
- Målgruppen er internationale fagfolk og techvirksomheder, en helt anden køberprofil end Phukets feriemarked
- JS-SEZ (Johor-Singapore Special Economic Zone) blev lanceret i januar 2025 for at lette bevægelsen af mennesker og kapital på tværs af grænsen
- Gennemsnitligt lejeafkast på lejligheder i Johor Bahru ligger på 3-4% årligt, mens villaer og lejligheder i Phuket giver 6-8% ifølge markedsdata fra 2025
- Phukets luksusboligmarked forventes at holde sig stærkt frem til 2026, drevet af branded residences og villaefterspørgsel på vestkysten, ifølge Knight Frank Thailand citeret af Bangkok Post
- Thailand beholder sit forspring inden for lifestyle- og feriebolig-investeringer, et segment Johors tech-industrielle hub slet ikke konkurrerer i
Hvor stort er Johor-projektet egentlig?
Med en prislap på 20 milliarder dollars svarer Gentings udviklingsprojekt til det samlede udenlandske investeringsvolumen i Phukets boligmarked over de seneste 5 til 7 år tilsammen. Det er altså ikke et boligkompleks, det er en hel by bygget op omkring AI-laboratorier, datacentre og lodrette landbrug (vertical farms).
Johor Bahru ligger cirka 30 minutter fra Singapores finanscenter via Causeway-broen, hvilket giver projektet adgang til singaporeansk kapital uden singaporeanske grundpriser. Selve JS-SEZ-zonen tilbyder skattelettelser, forenklede visumregler og friere bevægelse af varer. Ifølge Nikkei Asia er zonen designet til at konkurrere direkte med Shenzhen og Bangalore om virksomhedsinvesteringer.
Genting Group har i øvrigt en markedsværdi på over 15 milliarder dollars og driver Resorts World-kasinoerne i Singapore og Malaysia, så selskabet har et solidt track record med at levere megaprojekter til dørs.
Hvordan ser tallene ud for Thailand i mellemtiden?
Mens Johor-projektet stadig er på tegnebrættet, kører Phukets marked videre for fuld skrue. Udenlandsk-involverede boligtransaktioner i Phuket steg med anslået 22% i 2025. Priserne på premium-lejligheder nåede op på 120.000 til 180.000 baht per kvadratmeter (svarende til 3.400-5.100 dollars).
Udenlandske køberes andel af efterspørgslen i Phuket steg til omkring 60% i tredje kvartal 2025 og forventes at nå cirka 65% i 2026, ifølge Nation Thailand. Det giver markedet en vis isolering fra Bangkoks udfordringer med boliglånsafslag og høj gæld i private husholdninger.
Ejerskab: Sådan er reglerne forskellige i Malaysia og Thailand
Her er en vigtig detalje, mange danske investorer overser: ejerskabsstrukturerne er markant forskellige i de to lande.
| Malaysia (Johor) | Thailand (Phuket) | |
|---|---|---|
| Udlænding kan eje | Ejendom med skøde (freehold) fra 1 mio. ringgit (ca. 215.000 USD) | Lejlighed under udenlandsk kvote (op til 49% af projektets areal) |
| Villaer/jord | Freehold muligt afhængig af delstat | Typisk lejemål på 30+30+30 år |
| Typisk lejeafkast | 3-4% p.a. (Johor Bahru) | 6-8% p.a. (Phuket) |
Denne forskel alene er grund nok til, at man ikke kan sætte lighedstegn mellem de to markeder, uanset hvor stort Genting-projektet er.
Konkurrerer Johor's smart-by direkte med Phuket?
Ikke direkte. Det er to adskilte markedssegmenter. Johor bygger et teknologi- og erhvervsknudepunkt, mens Phuket forbliver et feriebolig-investeringscenter drevet af turistudlejning. Overlappet mellem køberne er minimalt, en dansk techinvestor, der leder efter kontorplads nær Singapore, leder ikke efter en villa med poolview i Kamala.
Hvordan sammenlignes lejeafkastet i Johor og Thailand?
Lejligheder i Johor Bahru genererer 3-4% årligt i afkast. Sammenlignelige, professionelt forvaltede ejendomme i Phuket giver 6-8%, en forskel der i høj grad skyldes turiststrømmen: Phuket modtog over 11 millioner udenlandske besøgende i 2025.
Bangkok eller Johor, hvad giver mest mening lige nu?
Det afhænger af din strategi. Bangkok tilbyder et likvidt lejlighedsmarked med gennemsigtig tinglysning gennem Land Department. Johor er stadig et projekt med en realiseringshorisont på 10 til 15 år. Leder du efter cash flow her og nu, vinder Bangkok kapløbet.
Hvad betyder JS-SEZ for hele det sydøstasiatiske ejendomsmarked?
Zonen vil skærpe konkurrencen om virksomhedskapital og techselskaber. Men for private investorer, der fokuserer på lifestyle-aktiver og passiv indkomst, beholder Thailand sin unikke kombination af afkast, klima og moden infrastruktur.
Har Thailands opstramning af udenlandsk ejerskab ændret noget?
Myndighederne har lukket smuthuller i nominee-strukturer og skærpet kontrollen med udenlandske ejerandele i selskaber, især på Koh Phangan og Koh Samui, ifølge Bangkok Post. Alligevel viser estimater fra Juwai IQI, at udenlandske købere står for omkring 60% af luksusvilla-transaktionerne i Phuket, og over 90% på Samui og Phangan. Opstramningen har indtil videre haft begrænset effekt på den reelle efterspørgsel.
Vil Phuket-priserne falde på grund af konkurrencen fra Johor?
Usandsynligt. De to markeder betjener forskellige prisniveauer og forskellige købergrupper. Premium-ejendomspriser i Phuket estimeres at vokse 8-12% årligt, en udvikling drevet af begrænset grundudbud på øen, ikke af konkurrence fra en teknologipark på fastlandet.
Hvornår står Genting-projektet egentlig færdigt?
Der er ikke annonceret en fast tidsplan. Projekter af denne størrelsesorden udrulles typisk i faser over 15 til 20 år. Den indledende infrastruktur kan stå klar inden for 3 til 5 år, men en fuldt realiseret by er nærmere et scenarie for 2040'erne.
Er Phuket stadig et godt investeringsvalg i 2026?
Ja. Knight Frank Thailand forventer, at de eftertragtede områder på vestkysten, herunder Bang Tao, Layan, Kamala og Cherng Talay, fortsat vil klare sig bedre end resten af markedet, med villaer som den førende efterspørgselskategori, da køberne prioriterer livsstil og udlejningspotentiale.
Gentings Johor-projekt er imponerende i sin ambition, men for investorer, der leder efter en indkomstgenererende feriebolig med en klar ejerskabsstruktur og aktivt cash flow, forbliver Thailand det stærkeste valg i regionen. Phuket og Bangkok tilbyder noget, en teknologipark under opførelse ikke kan: et fungerende udlejningsmarked, erfarne forvaltningsselskaber og stabil efterspørgsel.
Hos Bolig Thailand følger vi begge markeder tæt, og vores vurdering er klar: hvis du søger konkret afkast og et modent ejendomsmarked i dag, er Phuket stadig det sikreste kort.
Kilde: Bangkok Post